房改房的權(quán)屬認定因涉及婚姻財產(chǎn)關(guān)系、工齡折算、房改政策適用及物權(quán)確認等問題，在司法實踐中歷來存在爭議。若房屋完整產(chǎn)權(quán)的取得時間橫跨兩段婚姻，則在多重法律關(guān)系下的認定將更為復(fù)雜。

本案中，男方在第一段婚姻期間，利用夫妻雙方合并工齡購得單位福利房43%的產(chǎn)權(quán)；后在第二段婚姻期間支付余款，取得房屋完全產(chǎn)權(quán)并登記于其個人名下?，F(xiàn)任妻子去世后，其與前夫所生之子主張該房屋屬于男方與現(xiàn)任妻子的夫妻共同財產(chǎn)，要求作為遺產(chǎn)進行繼承分割。一、二審法院均認定，該房屋為男方個人財產(chǎn)，而男方在再婚期間支付的購房款屬于其與現(xiàn)任妻子的共同財產(chǎn)，可作為遺產(chǎn)予以分割。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)原則上屬于夫妻共同財產(chǎn)，但房改房具有政策福利性與身份屬性，不能簡單適用該原則，而應(yīng)綜合考慮購房資格、工齡優(yōu)惠及出資情況等因素。本案中，盡管房屋所有權(quán)證于再婚期間取得，但購房資格源于男方職工身份，且折算的是男方及其前妻的工齡，福利實質(zhì)上是針對男方與前妻家庭的優(yōu)惠。因此，房屋權(quán)屬應(yīng)歸男方個人所有。

至于男方在再婚期間使用與現(xiàn)配偶的共同財產(chǎn)支付了該房屋的部分購房款，現(xiàn)配偶的繼承人可就該部分財產(chǎn)主張權(quán)利，但不能改變該房屋作為男方婚前財產(chǎn)的性質(zhì)。即使該房屋可認定為夫妻共同財產(chǎn)，也應(yīng)是因折算了男方前妻的工齡優(yōu)惠，可被認定為男方與前妻的共同財產(chǎn)。但本案只涉及男方與男方現(xiàn)配偶繼承人的訴訟，故認定為男方個人財產(chǎn)更為適宜。

需要注意的是，在再婚期間使用與前配偶工齡購買房改房，并非一律不能認定為與現(xiàn)任配偶的共同財產(chǎn)。案件具體事實的細微差異，可能導(dǎo)致不同的裁判結(jié)果。蔡律師曾經(jīng)承辦的一個案件中，雖同樣涉及使用前妻工齡優(yōu)惠購買房改房，但因系在再婚期間一次性取得完全產(chǎn)權(quán)，法院最終認定現(xiàn)任配偶享有相應(yīng)份額。兩案體現(xiàn)了司法實踐中的考量差異，后續(xù)文章將就此進一步展開對比與評析。

案情簡介：

被繼承人高某于2023年7月14日去世，配偶為于某，雙方均系再婚，于1998年12月22日登記結(jié)婚，婚后未育有子女，兩人父母均在此前已去世。高某和前夫（婚姻存續(xù)期間去世）育有胡某1、案外人胡某2兩子，胡某2于2017年4月12日去世，生前未婚無子女。

于某名下房產(chǎn)，系于某原工作單位房，該房產(chǎn)于1993年第一次房改時，按照于某和前妻睦1的工齡之和68年計算案涉房屋的標(biāo)準(zhǔn)價，于某于1994年支付9139元獲得43%的產(chǎn)權(quán)，于2004年支付14270元獲得剩余57%的產(chǎn)權(quán)并辦理產(chǎn)權(quán)登記，房屋所有人為于某，于某、胡某1均認可該房產(chǎn)總價508300元。

胡某1認為該房屋及增值部分應(yīng)作為遺產(chǎn)分割；于某則主張房屋屬其婚前個人財產(chǎn)。

一審法院觀點：

于某名下案涉房產(chǎn)為于某單位福利分房，房改時根據(jù)于某和前妻睦1的工齡之和計算標(biāo)準(zhǔn)價，在和高某結(jié)婚前于某已占有使用該房產(chǎn)，故應(yīng)認定為于某婚前個人財產(chǎn)，但第二次房改發(fā)生在于某和高某婚姻存續(xù)期間，于某支付的二次房改費用14270元為夫妻共同財產(chǎn)，其中一半屬于高某的財產(chǎn)，高某去世后，于某應(yīng)向胡某1補償3567.5元（14270元÷2÷2）。

二審法院觀點：

本案二審當(dāng)事人爭議的焦點為于某名下房產(chǎn)是否包含高某的遺產(chǎn)份額由于某、胡某1進行繼承分割。經(jīng)查，該房屋系于某原工作單位房，1993年第一次房改時，系按照于某及其前妻睦1的工齡之和68年計算案涉房屋的標(biāo)準(zhǔn)價，雖于某當(dāng)時未取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)，但鑒于該房屋福利房的性質(zhì)，系陜西省糧食局在房改之初即確定分配給于某本人的房產(chǎn)，2004年于某向陜西省××房××房改時的未付購房款，高某并不能因此而取得該房屋的部分產(chǎn)權(quán)。因此，一審法院認定案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人為于某，而將于某二次房改時向單位交納的二次房改費用14270元作為其與高某的夫妻共同財產(chǎn)進行分割并無不當(dāng)。

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案例索引：(2025)陜01民終9700號

由于車位緊張，陳女士所在的小區(qū)自2015年開始，采取搖號方式管理地面車位。物業(yè)公司分別于2021年至2024年間四次發(fā)布搖號通知，均將“按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費（截至本年度）”列為報名必備條件。陳女士因未按時繳費被拒絕參與搖號，遂將物業(yè)公司起訴至法院。陳女士認為該限制條件侵害了業(yè)主權(quán)益，要求確認該限制行為無效，并要求物業(yè)公司支付額外產(chǎn)生的車位租賃費2800元。

物業(yè)公司辯稱，該限制條件符合臨時管理規(guī)約約定，且面向全體業(yè)主。目的在于核實報名人員身份，了解業(yè)主真實需求，保障車位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉(zhuǎn)租行為，實際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。

經(jīng)查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時，該小區(qū)業(yè)主委員會未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號由物業(yè)公司自行組織，且該物業(yè)公司未就搖號限制條件約定履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院審理后認為，小區(qū)內(nèi)地面停車位的租賃使用等事項應(yīng)屬業(yè)主共有和共同管理的重大事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，以未按時繳納物業(yè)費為由限制業(yè)主參與搖號，違反了公平自愿原則，侵犯了業(yè)主對共有部分的合法權(quán)益，故該限制行為無效。關(guān)于租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費用實際發(fā)生，法院對該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業(yè)公司以按時足額繳納物業(yè)費作為限制小區(qū)業(yè)主參與小區(qū)車位搖號的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。該判決現(xiàn)已生效。

（盧旭嬌 吳明慧）

物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能，事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意徑行發(fā)布針對小區(qū)全體業(yè)主關(guān)于地面車位搖號的通知，直接將繳納物業(yè)費與使用小區(qū)地面車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權(quán)利，有違公平自愿原則。法院對該行為進行了否定性評價。物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，構(gòu)建并落實常態(tài)化業(yè)主溝通機制，使物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。

來源：人民法院報

2024年2月，宣城市某商貿(mào)有限公司（以下簡稱某公司）與何某簽訂《房屋租賃合同》，租賃何某名下的房屋作為員工宿舍，租賃期限為2024年2月7日至2025年2月7日。合同約定：“如乙方（某公司）造成甲方（何某）房屋和鄰居利益受損，甲方可以提前解約，除不返還預(yù)付的房租和押金外，還可向乙方索賠和采取其他法律措施；租賃期間，乙方在該房屋內(nèi)發(fā)生的一切安全事故，都由乙方承擔(dān)”等。合同簽訂后，何某將房屋交付給該公司使用。該公司員工王某及其女友余某居住在房屋內(nèi)。2024年6月25日晚，王某與余某在房間內(nèi)因情感問題發(fā)生爭吵，余某從3樓跳樓自殺身亡。

后何某將案涉房屋在中介平臺上出售。因余某為非正常死亡，購房者得知后都認為該房是“兇宅”，都表示不愿購買。該房屋的使用和交易價格受到影響，掛牌價從248萬元降到170萬元。就房屋貶損價值，何某多次與某公司協(xié)商要求某公司賠償，但該公司拒不賠償。何某遂訴至法院，要求判令某公司賠償其經(jīng)評估后的房屋價值貶損費43.6萬余元。

法院審理后認為，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物，對租賃物負有妥善保管的義務(wù)，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某公司作為案涉房屋承租人，理應(yīng)按照合同約定，妥善使用該房屋，對住在案涉房屋內(nèi)的王某等人負有管理義務(wù)。余某因情感問題墜樓自殺導(dǎo)致房屋價值貶損，某公司作為承租方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

房屋的價值構(gòu)成要素不僅僅局限于房屋的使用功能，往往還包括建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會綜合因素。人們對有人員非正常死亡情況的房屋普遍帶有抵觸意識，這是長期以來形成的“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣，并不違反公序良俗，理應(yīng)得到法律的尊重。事實上，客觀存在的此類房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說明其價值的貶損。余某在案涉承租房屋墜樓自殺，屬于人員非正常死亡，符合人們在日常生活中對于“兇宅”說法的判斷，不選擇購買案涉房屋亦符合一般人在同等情況下會做出的選擇。某公司作為承租人應(yīng)根據(jù)合同約定，對房屋價值的減損應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，遂判決某公司賠償何某房屋減值損失40萬元。該判決現(xiàn)已生效。

來源：人民法院報

2012年，成都市民郭某與妻子萬某購入了一套位于成都市金牛區(qū)茶店子街道的房產(chǎn)，登記在夫妻名下。萬某的母親王老太因資助了部分購房款和裝修款，夫妻倆于2013年親筆寫下保證書：無論發(fā)生什么情況，王老太都可無條件住到百年后。2023年，郭某與萬某因感情破裂離婚，法院將房產(chǎn)判歸郭某所有。王老太認為自己沒有住所，女兒也沒有房屋提供給其居住，自己對案涉房屋享有居住權(quán)，但郭某認為不應(yīng)該由其向王老太提供住房。兩人僵持不下，面對無房可住的困境，王老太持保證書起訴前女婿，要求確認居住權(quán)。一審法院判決支持了王老太的訴請。郭某不服提起上訴。

法院審理后認為，盡管保證書簽訂時民法典尚未實施，但保證書內(nèi)容明確約定“無條件居住至百年”，已具備居住權(quán)合同的核心要素。王老太自2012年起持續(xù)居住案涉房屋十余年，已形成穩(wěn)定的居住權(quán)益。根據(jù)“法不溯及既往但利民可適用”原則，本案對居住權(quán)的約定在前，雖未登記，亦應(yīng)受到法律保護。該居住權(quán)益不以郭某、萬某是否解除婚姻關(guān)系以及誰對王老太負有贍養(yǎng)義務(wù)等條件為前提。

綜上，二審法院維持了一審法院作出的王老太對案涉房屋享有居住權(quán)益的判決。

來源：人民法院報

徐某辯稱，張某在簽合同之前便已經(jīng)發(fā)現(xiàn)窨井蓋，其不存在隱瞞的情況，且案涉房屋的售價本就低于同期其他房屋的售價。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，自己在居住期間基本未打開過，對居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請求。

法院審理后認為，《中華人民共和國民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！倍址拷灰字校课莸母鞣N環(huán)境情況是影響房屋交易及價格的因素之一，根據(jù)誠信原則，出賣人負有告知房屋真實、完整情況的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對稱。買受人在購買、查看房屋時亦應(yīng)盡到合理審慎的注意義務(wù)
本案中，案涉房屋的院內(nèi)存在窨井維修口，房主不可避免地會面對疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時需進入院內(nèi)實施，顯然會對屋內(nèi)人員的生活造成影響。并且，窨井可能會產(chǎn)生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會影響原告對房屋交易意愿及交易價格的判斷。被告在對此明知的情況下，未進行主動披露，應(yīng)對原告承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
同時，現(xiàn)場可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙。原告自認在查看房屋時的確有注意到不同并詢問情況，但卻沒有審慎對待，在未向被告全面核實的情況下即簽訂了房屋買賣合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務(wù)，存在一定的過失。
因此，基于公平原則和誠信原則，綜合考慮原告主張損失的合理性、關(guān)聯(lián)性及可預(yù)見性、合同履行狀況、當(dāng)事人過錯程度等因素，法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該判決現(xiàn)已生效。

購房安家，提升居住質(zhì)量，是許多人的夢想。因交易信息的不對稱以及買賣雙方對各自義務(wù)認知的缺失，不少爭議隨之而來，很多爭議都反映出誠信問題。民法典第七條規(guī)定的誠信原則是各種市場交易的法律基石，更是每個人都應(yīng)牢記于心且嚴(yán)格遵守的規(guī)則。
賣家對于重要信息，必須“說清楚”。出賣人應(yīng)當(dāng)恪守誠信原則，公平交易，在交易過程中，對可能影響房屋價值、買受人購買意愿以及房屋正常使用的重大事項，無論買受人是否詢問，出賣人均負有主動披露的義務(wù)，包括但不限于房屋質(zhì)量問題、權(quán)利瑕疵以及環(huán)境問題等。面對買受人的詢問，出賣人不得作出虛假陳述或刻意隱瞞。對確實不知情的事項，應(yīng)明確告知“不知情”，不得自行猜測或編造解釋，對于一些明顯可見的瑕疵，出賣人也不能以“不知情”為由逃避責(zé)任。同時，出賣人應(yīng)積極配合買受人核驗權(quán)屬材料、實地查看房屋現(xiàn)狀，不能阻礙或拖延買受人對房屋情況進行合理核實。
買家謹記擦亮雙眼，主動“看清楚”。買受人在交易過程中應(yīng)本著謹慎態(tài)度，主動了解房屋情況，不能完全依賴于出賣人的陳述或中介機構(gòu)介紹，而怠于履行自身的注意義務(wù)。在簽署合同前，買受人應(yīng)核實房屋登記信息，并實地查看房屋現(xiàn)狀，對權(quán)屬情況、房屋結(jié)構(gòu)、裝修狀況、周邊環(huán)境等進行全面了解。對于顯而易見的瑕疵，或者通過合理查驗本應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的問題，如漏水、異味等，買受人通常需要自行承擔(dān)核查不力的后果。一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向出賣人以書面的形式提出詢問，待情況核實清楚后方可決定是否繼續(xù)交易。必要時，可聘請有專業(yè)資質(zhì)的驗房機構(gòu)對房屋進行技術(shù)性評估，切勿為圖省事而忽略潛在的法律風(fēng)險。

來源：人民法院報

廣州某小區(qū)的涉案樓棟于1999年交付使用，該樓棟共25層，192戶住戶共用2臺電梯。電梯具備特種設(shè)備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具的《電梯保養(yǎng)統(tǒng)計損壞檢查記錄》載明：2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標(biāo)、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定等問題，認為涉案電梯部分電子器配件老化、已達需要更換年限。

2021年起，陳某、劉某等多名業(yè)主自發(fā)組織小區(qū)業(yè)主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區(qū)大門等區(qū)域公示更換電梯方案、比價情況、分攤費用等資料。

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業(yè)主支付了分攤費。隨后，又有一些住戶陸續(xù)補交了分攤費。目前，該小區(qū)的其中一臺電梯已經(jīng)更換完畢，經(jīng)檢驗合格后，由已交費的業(yè)主實行刷卡使用。

因分攤費用事宜協(xié)商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區(qū)人民法院提起訴訟，要求19樓業(yè)主黎某、23樓業(yè)主黃某等未交費業(yè)主承擔(dān)更換電梯分攤費用。

法院審理后判決黎某、黃某等業(yè)主根據(jù)所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分攤費。黃某不服一審判決，提起上訴。

廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。

電梯設(shè)備是實現(xiàn)房屋居住功能的附屬設(shè)施，涉及業(yè)主生命安全與出行。本案牽涉老舊小區(qū)業(yè)主自發(fā)組織更換電梯所存在的實體爭議和程序爭議，主要要看該行為是否符合必要性、合法性與合理性三個條件。

首先，本案法院在缺乏國家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，通過對電梯行業(yè)中有關(guān)老舊電梯的使用年限、折舊情況、故障問題、處理成本等內(nèi)容加以詳細分析，確立以業(yè)主生命安全與出行便利為考量標(biāo)準(zhǔn)，認定更換涉案老舊電梯確有必要。

其次，針對更換電梯的合法性問題，本案的特殊之處在于該小區(qū)沒有業(yè)委會，也難以召開業(yè)主大會，此時原告通過一對一溝通、公告等形式征求樓棟全體業(yè)主意見，獲得絕大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)或同意，且絕大多數(shù)業(yè)主以繳費的行為對該方案予以實際支持。原告已經(jīng)履行公示程序，保障了絕大多數(shù)業(yè)主的知情權(quán)，符合法律規(guī)定的程序性要求。陳某等人自發(fā)組織其他業(yè)主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第七項規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”情形。根據(jù)該法律規(guī)定，業(yè)主在共同決定對建筑物及其附屬設(shè)施加以改建、行使業(yè)主共有權(quán)時，需經(jīng)專有部分面積和參與表決人數(shù)“雙四分之三”的業(yè)主表決通過。該小區(qū)參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過程及結(jié)果符合上述法定要求。

最后，關(guān)于更換電梯的合理性問題。由于老舊小區(qū)樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多、組織難度大、實施成本高、持續(xù)時間長，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為涉案樓棟的業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命安全、便利生活出行，無疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。

綜上，對于陳某等人要求其他未付款業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的更換電梯分攤費的請求，于法有據(jù)、于情合理，法院予以支持。

法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會主義核心價值觀的重要體現(xiàn)，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，共同營造住有所居、居有所安的社會氛圍。

來源：人民法院報 2025年4月19日

婚前購買所得房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，在房屋拆遷時將安置房登記至雙方名下，那安置房則相應(yīng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。此前司法實踐中對于此類婚前個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化所得的夫妻共同財產(chǎn)，很多法院大多采用平分方式。但現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條第二款已經(jīng)對此類情況作出明確規(guī)定，即需要綜合“考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素”進行分割，如此，分割比例有時就會出人意料嚇人一跳。

本案男女雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間長達23年且育有兩子。正常而言，即便房產(chǎn)來源于一方婚前，分割比例也不會達到8：2。法院或許考慮到一方因為意外已喪失部分工作能力，因此分割比例才會如此懸殊。此類案件法官確實擁有較大自由裁量權(quán)，其實本案比例改為6:4亦很難認定法官裁判存在偏袒。

這也提醒我們律師作為代理人一定要從情理法方面充分提供證據(jù)，以情動人、以理服人，盡量讓法官理解并支持己方觀點。

案情簡介：

2001年2月1日趙男與喬女登記結(jié)婚，2020年9月3日，趙男在工作過程中意外受傷，喪失部分工作能力。近年來趙男與喬女為家事瑣事發(fā)生矛盾，趙男于2024年2月18日起訴離婚，一審法院于2024年5月16日判決趙男與喬女離婚。

2000年3月15日趙男單獨購買了位于××莊××莊組房產(chǎn)，取得了村鎮(zhèn)房屋所有證。后在2015年左右被拆遷，經(jīng)過拆遷安置于2021年4月28日取得了位于××小區(qū)×幢×室不動產(chǎn)，證號：蘇（2021）寶應(yīng)縣不動產(chǎn)權(quán)第XX號。該不動產(chǎn)登記在趙男與喬女名下，在離婚案件中未分割處理?，F(xiàn)趙男認為，婚后雙方就夫妻共同財產(chǎn)事宜未能協(xié)商解決，為維護趙男合法權(quán)益，向一審法院提起本訴。

一審法院觀點：

趙男主張案涉不動產(chǎn)歸其所有，一審法院認為，案涉不動產(chǎn)登記在趙男與喬女名下，屬于夫妻共同財產(chǎn)。依照《民法典》第一千零八十七條第一款規(guī)定“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條第二款規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償?shù)木唧w數(shù)額?！北景钢校w男與喬女就不動產(chǎn)分割以及房產(chǎn)價值無法達成一致意見，為減輕當(dāng)事人訴累，雙方均可通過申請法院拍賣的方式對案涉房產(chǎn)進行處置，拍賣所得款項在扣除必要稅費后由雙方按比例分配。結(jié)合趙男與喬女共同生活二十年左右以及共同生育兩名子女、登記在雙方名下時間為三年左右、趙男受傷致殘情況等因素，一審法院確定對案涉房產(chǎn)拍賣所得款項在扣除相關(guān)費用后按照趙男80%、喬女20%的比例分配。

二審法院觀點：

關(guān)于××小區(qū)×幢×室不動產(chǎn)，該房產(chǎn)系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，并登記于雙方名下，依法應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。一審法院綜合考慮該不動產(chǎn)的來源、雙方共同生活時間、所育子女的情況以及趙男因傷致殘等因素，在分割時對趙男予以適當(dāng)照顧，酌情按趙男80%、喬女20%的比例分配，并不失當(dāng)，本院予以維持。趙男主張該房屋系其婚前個人財產(chǎn)，與事實不符，本院不予采納。此外，趙男所提喬女在婚姻中存在重大過錯的上訴主張，因證據(jù)不足，本院不予采信。

索引案例：(2025)蘇10民終2486號

蔡思斌

2025年11月10日

常見的房屋產(chǎn)權(quán)變更方式有買賣、贈與、繼承及通過法院判決變更。過程中需要準(zhǔn)備哪些材料？又會產(chǎn)生哪些費用？本文為你一次理清福州市辦理產(chǎn)權(quán)變更相關(guān)須知！

一、若產(chǎn)權(quán)人仍健在，一般通過買賣或贈與的方式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，少數(shù)情況下通過法院判決變更，可現(xiàn)場至福州市不動產(chǎn)登記和交易中心窗口辦理或通過線上申報。

1.贈與方式：

所需材料：

（1）贈與雙方持身份證件

（2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書

（3）贈與合同（窗口提供贈與合同范本）

（4）直系親屬關(guān)系證明（戶口簿/出生證/派出所出具證明/其他關(guān)系證明）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

（5）若將房屋贈與給未成年子女需產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方一同到場

2.買賣方式：

所需材料：

（1）買賣雙方身份證件（房改房、集資房還應(yīng)提交產(chǎn)權(quán)人配偶身份證件）

（2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書

（3）不動產(chǎn)買賣合同

其他須知：

（1）不動產(chǎn)權(quán)屬證書包括不動產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前發(fā)放的房屋所有權(quán)證（有共有權(quán)證的還應(yīng)提供共有權(quán)證）、國有土地使用權(quán)證（已辦理的提供）；

（2）購買144平方米及以下的住宅，需提供家庭成員（配偶及未成年子女）關(guān)系的證明（戶口簿、結(jié)婚證、出生證等，能共享數(shù)據(jù)取得可不提供），非五城區(qū)戶籍居民還應(yīng)提供個人所得稅或社會保險證明；

（3）買方若符合享受契稅優(yōu)惠的條件須提供家庭成員（買方配偶及未成年子女）材料（結(jié)婚證、戶口簿、出生證等，能共享取得可不提供）同時申請。

3.直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？

（1）贈與收取3%契稅；

（2）買賣收取1%-3%契稅（根據(jù)買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權(quán)證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方繳納，住宅免征）；

（3）贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產(chǎn)登記費。

更多福州相關(guān)稅收政策解答可參考蔡律師往期文章：

《福州房產(chǎn)律師解答：福州二手房轉(zhuǎn)讓需繳納哪些稅費，最新稅收政策有何變化？》

《福州律師解答：子女繼承父母房產(chǎn)后再出售需要交哪些稅，有無相應(yīng)優(yōu)惠政策？一文讀懂福州有關(guān)稅費政策！》

4.法院判決方式

所需材料：雙方身份證、 法院判決書、生效通知書、產(chǎn)權(quán)證等。

到場人員：新舊產(chǎn)權(quán)人（若有強制執(zhí)行書，則只需新產(chǎn)權(quán)人到場）。

二、若產(chǎn)權(quán)人已去世，則可通過繼承方式變更產(chǎn)權(quán)。

1.確定繼承方式

房產(chǎn)繼承分為法定繼承、遺囑繼承、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議繼承三種，若無遺矚，按法定繼承順序:第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母等辦理。

2.辦理繼承權(quán)公證（可選）

（1）傳統(tǒng)方式：繼承人到公證外辦理繼承公證提交材料審核通后領(lǐng)取《繼承公證書》。

（2）集成服務(wù)：通過福州市公證處或“福建省網(wǎng)上辦事大廳”申請“房產(chǎn)繼承一件事”一次性辦理公證及過戶登記，5個工作日內(nèi)辦結(jié)。

3.申請不動產(chǎn)過戶登記

持繼承公證書或相關(guān)材料，到福州市不動產(chǎn)登記和交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記，審核通過后領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證。

4.所需材料

（1）通過繼承公證書辦理：

①繼承人身份證件（原件及復(fù)印件）

②不動產(chǎn)繼承公證書（或生效法律文書）

③原不動產(chǎn)權(quán)屬證書（房產(chǎn)證、土地證等）

④不動產(chǎn)登記申請書（現(xiàn)場填寫）

（2）非公證繼承辦理：

①所有繼承人/受遺贈人的身份證、戶口簿

②被繼承人死亡證明（如醫(yī)學(xué)死亡證明、戶籍注銷證明、法院宣告死亡判決書）

③原不動產(chǎn)權(quán)屬證書

④親屬關(guān)系證明

其他情形補充材料：

①遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議（如有）

②放棄繼承聲明書（需在登記機構(gòu)見證下簽署）

③夫妻財產(chǎn)約定協(xié)議（如被繼承人生前有約定）

5.其他須知

（1）費用

登記費：住宅80元/件，非住宅550元/件。

（2）特殊情形

房產(chǎn)有抵押的，需抵押權(quán)人（如銀行）出具同意函并共同到場確認。繼承人無法親自到場需提交經(jīng)公證的委托書或放棄繼承聲明。

（3）時效性

非公證繼承需所有繼承人共同申請、材料審核可能涉及公告程序。

相關(guān)內(nèi)容收集自政府網(wǎng)站及公眾號，具體以實際辦理機構(gòu)要求為準(zhǔn)。

福州律師蔡思斌

2025年11月7日

案子本身并不復(fù)雜。買方因貸款問題無法繼續(xù)履行購房合同，賣方訴請30萬元違約金。一審法院認為：“賣方對交易可能因買方無法通過貸款審批而終止有一定的心理預(yù)期，并在催促履約無果后，及時解除了案涉《房屋買賣合同》，且在本案中亦未提交因買方違約造成其損失的依據(jù)”，遂在判決中主動將買方應(yīng)付違約金酌情降至5萬元。

然而，賣方上訴至福州中院后，二審出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。福州中院指出：“請求調(diào)整違約金是當(dāng)事人的抗辯權(quán)，而非由法院依職權(quán)進行調(diào)整。”由于買方在整個訴訟過程中未作任何答辯，也未提出“違約金過高”的主張，法院最終判決其按合同原定金額支付30萬元違約金。

一個如此簡單的法律主張，卻讓買方多承擔(dān)了25萬元。我們不妨設(shè)想，如果買方有那么一點法律意識，或者在整個過程中咨詢、委托過律師，結(jié)局或許會大不相同。

若買方在簽約前找律師對購房合同把把關(guān)，律師或許能通過完善合同條款，將“貸款不能”明確為免責(zé)事由，從源頭控制風(fēng)險。即便在訴訟發(fā)生后，若能求助律師，律師也必然會將“違約金過高”作為核心答辯點，結(jié)合賣方未舉證實際損失、房地產(chǎn)行情等情況，積極爭取降低違約金金額。這其實已經(jīng)是實務(wù)中非常稀松平常的主張，從一審法院主動降低就能看出來，法院對該類調(diào)整請求通常都會予以支持。

遺憾的是，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)，買方未能把握這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其沉默不僅被視為對合同條款的全盤接受，也付出了遠超必要的代價。這25萬元的差額，本質(zhì)上就是專業(yè)與非專業(yè)之間的鴻溝。

這個案例再次提醒我們，一場官司的勝負，往往就系于這些外行容易忽略，而內(nèi)行視為常識的關(guān)鍵節(jié)點之上。律師的作用，不僅在于解決法律糾紛，更在于通過專業(yè)預(yù)判與精準(zhǔn)應(yīng)對，幫助當(dāng)事人在每一個節(jié)點上做出最有利的選擇，爭取所有應(yīng)能爭取的權(quán)益，最終做到輸?shù)貌辉A得明白。

案例索引：(2025)閩01民終1386號

福州律師蔡思斌

2025年10月27日

不過，蔡律師的一名安徽當(dāng)事人正因該爭議而被困于五年訟累中。他父親在鐵路局工齡有三十余年，其母無業(yè)。父親過世后，母親便用了父親的工齡優(yōu)惠購買了一套房改房，后贈與了當(dāng)事人的妹妹。

當(dāng)事人認為，該房屋系利用父親工齡所購，應(yīng)屬父母夫妻共同財產(chǎn)，母親無權(quán)單獨處分，故訴至法院，要求確認贈與行為無效。然而，一二審法院均駁回了他的訴訟請求。當(dāng)事人無奈前來咨詢：他到底輸在哪了？是否還有申請再審的空間？

該案二審判決書明確指出：“自然人去世后喪失民事權(quán)利能力，無法再享有取得財產(chǎn)的資格，也包括共同共有房屋的資格。即使健在一方在后來房改購房中使用了已故配偶的工齡福利，訴爭房屋依然無法作為夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)作為健在一方的個人財產(chǎn)。”

判決看似有據(jù)，也確實有部分法院持此觀點。然而在我們進行案例檢索時，卻發(fā)現(xiàn)五年前該中院審理過一個案情相似的案件，判法卻截然相反！

檢索到的案例中，林先生病逝后對遺產(chǎn)未進行分割。1995年期間，當(dāng)?shù)馗鶕?jù)國家規(guī)定對本單位的公有住房進行房改。1996年3月，王女士用其與已故丈夫林先生共計71年工齡（王女士34年工齡、林先生37年工齡）購買了一套房改房。隨后其子女因繼承問題對該房性質(zhì)產(chǎn)生爭議訴至法院，而后上訴至該中院進行二審。該中院認為：“房改房這種政策性優(yōu)惠福利具有人身和財產(chǎn)雙重屬性，屬于財產(chǎn)性權(quán)益。職工生前沒有實際取得并不能就此否定其對這種財產(chǎn)性權(quán)益的擁有資格。根據(jù)房改政策，房改售房并不會因為一方死亡而受影響，在職工去世后，這種財產(chǎn)性權(quán)益通過配偶的購買行為轉(zhuǎn)化為房屋形態(tài)，將其工齡優(yōu)惠折扣通過房價表現(xiàn)出來。因此，對于‘房改房’的權(quán)屬認定，不能割裂特定歷史時期國家房改政策的精神實質(zhì)，忽視‘房改房’是從原有公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)的承繼事實，以及只能以家庭為單位購買并使用夫妻雙方工齡折扣的優(yōu)惠福利政策，不能簡單依據(jù)出資來源、購房時間以及房產(chǎn)證取得時間來確定“房改房”的權(quán)屬。綜上，生存配偶按照國家房改政策使用本人工齡和已故配偶生前工齡優(yōu)惠后所購的‘房改房’，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。”

該案中所購房改房用的是夫妻雙方的工齡優(yōu)惠，能夠被認定為共同財產(chǎn)，而當(dāng)事人案件中其母使用的全部都是父親的工齡優(yōu)惠，甚至自己無業(yè)，所用購房款大概率也是來源于夫妻積蓄，如此卻被認定為是其母的個人財產(chǎn)！難道不自相矛盾么？溝通后得知，當(dāng)事人先前已將該案例作為參考提交該中院，但法院未予采納，也未對觀點轉(zhuǎn)變給出任何合理解釋，直接維持了將房屋認定為母親個人財產(chǎn)的原判。

面對如此類案不同判，不僅當(dāng)事人感到無所適從，蔡律師也深感無力。當(dāng)事人拿著同一法院的生效判決作為依據(jù)，卻無法獲得同等對待，消耗的不僅是當(dāng)事人的時間與金錢，更是他們對司法公正的信任。作為律師，我們理解法律適用的復(fù)雜性，但也希望法院能重視裁判尺度的統(tǒng)一。正因該類房屋性質(zhì)缺乏明確的法律規(guī)定，同一法院對同類案件的先前判決才更應(yīng)具有參考意義，否則司法公信力何以得到維持？

福州律師蔡思斌

2025年10月22日