1.立即解除曾小姐與林先生簽訂的《房產買賣經紀服務合同》；2.林先生立即協(xié)助曾小姐辦理購房款774800元的退回手續(xù)并支付利息；3.林先生立即向曾小姐賠償損失204824元及利息（損失金額＝拆遷補償金額979624元-購房款774800元＝204824元）；4.林先生立即向曾小姐支付致使解除合同的違約金50000元及利息；5.林先生立即支付曾小姐因本案維權支付的律師費30000元及利息；6.林先生、中介立即共同向曾小姐退還保證金50000元及利息；7.中介對林先生上述第2-5項債務向曾小姐承擔連帶責任；8.本案訴訟費用、公告費、保全費、評估費等由林先生、中介共同承擔等。

倉山法院觀點：曾小姐訴請解除其與林先生、中介簽訂的《房產買賣經紀服務合同》，現(xiàn)案涉房屋已被拆除，曾小姐簽訂《房產買賣經紀服務合同》的目的已無法實現(xiàn)，但本案系房屋買賣合同糾紛，《房產買賣經紀服務合同》中包含的居間服務關系及交易服務關系不屬于本案審理范疇，一審法院不予處理，故僅能解除曾小姐與林先生就案涉房屋形成的房屋買賣合同關系。曾小姐以提起訴訟的方式主張解除合同，其提交的起訴狀副本于2021年7月19日送達林先生，故雙方之間的房屋買賣合同關系于當日解除。

房屋買賣合同關系解除后，曾小姐有權要求退還已支付的履約保證金50000元及購房款774800元，因履約保證金系由中介代管，故應由中介向曾小姐退還。

曾小姐要求林先生支付購房款774800元自起訴之日起的利息、林先生及中介支付履約保證金50000元自起訴之日起的利息、林先生賠償損失204824元及利息。一審法院認為，首先，合同約定因不可抗力或政策的改變等原因導致合同無法履行，雙方免責，案涉房屋因被列入政府拆遷范圍，房屋產權被凍結無法辦理過戶手續(xù)，而曾小姐提交的證據不足以證明林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結產權，故案涉房屋因客觀原因無法辦理過戶手續(xù)，雙方對此均不存在過錯；其次，曾小姐于2016年4月26日簽訂《房產買賣經紀服務合同》，2016年4月29日即知悉案涉房屋因被征收產權凍結而無法辦理交易過戶手續(xù)，林先生亦于2016年5月16日通過中介告知曾小姐退還履約保證金及辦理購房款資金監(jiān)管解除手續(xù)，但曾小姐未采取適當措施致使損失擴大，不得就擴大的損失要求賠償，故對曾小姐的該項訴請，一審法院不予支持，但案涉房屋確因被征收拆除導致曾小姐的合同目的無法實現(xiàn)，且林先生曾表示愿意補償曾小姐2016年4月29日至2016年5月20日期間按銀行貸款利率計算的購房款資金監(jiān)管利息，故林先生應向曾小姐支付該期間購房款資金監(jiān)管利息。

曾小姐要求林先生支付解除合同違約金及律師費，一審法院認為，合同約定“自違約行為發(fā)生之日起超過5日，守約方即可向違約方發(fā)出函件促其履約，守約方發(fā)出促請履約的函件之日起滿10日，違約方仍未回復并履約的，守約方可解除合同，因一方遲延履行合同約定的義務，致使守約方按該條款行使合同解除權的，違約方應另行向守約方支付違約金50000元，同時守約方有權要求違約方承擔律師代理費”，本案不適用該條款，故對曾小姐的該項訴訟請求，一審法院不予支持。曾小姐要求中介對林先生的債務承擔連帶責任沒有依據，一審法院不予支持。

2022年訴訟第四戰(zhàn)——曾小姐總算贏了，但應算慘勝

曾小姐針對一審上訴，要求撤銷上述一審判決第二項中“利息以774800元基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率的標準，自2016年4月29日計算至2016年5月20日止”、第四項“駁回曾小姐的其他訴訟請求”，改判支持其全部訴訟請求。

福州中院觀點：曾小姐針對林先生的訴請涉及林先生是否存在違約行為的認定，對此，本院認定如下：1.林先生對案涉房屋無法過戶不存在過錯。中介在（2016）閩0104民初2509號案件中提交的《福州市不動產（存量房）買賣合同（網簽）》（2016年4月28日）、房屋抵押和凍結狀況查詢單（2016年5月5日、5月23日）雖系復印件，但結合曾小姐、林先生和中介三方于2016年4月29日辦理了房屋交易資金網上托管業(yè)務、三方于同日前往房地產交易中心辦理產權過戶手續(xù)的事實，可以確認上述證據的真實性。上述證據體現(xiàn)，案涉房屋于2016年4月28日辦妥福州市不動產買賣合同網簽手續(xù)，2016年5月5日、5月23日在福州市房地產檔案館房屋登記自主查詢系統(tǒng)尚無法查詢案涉房屋產權凍結情況。中介在該案中關于案涉房屋產權被凍結的數據未及時更新造成誤導的抗辯主張具有高度可能性。此外，曾小姐提交的證據亦不足以證實林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結產權的情況。故一審法院認定案涉房屋系因客觀原因無法辦理過戶手續(xù)，雙方對此均不存在過錯，并無不當。2.林先生對案涉合同無法繼續(xù)履行存在過錯。案涉《房產買賣經紀服務合同》合法有效，曾小姐支付全部購房款后，本可以要求林先生履行辦理房屋產權變更手續(xù)的義務，以取得房屋所有權。然合同履行過程中，案涉房屋因被拆遷而滅失，曾小姐客觀上無法取得案涉房屋所有權。而林先生作為原房屋所有權人享有的拆遷安置補償權益實質上是原應依約讓渡給曾小姐的房屋所有權及土地使用權的對價。曾小姐、林先生作為買賣雙方本應本著誠實信用、促進合同履行的原則友好協(xié)商合同變更事宜（即林先生向曾小姐讓渡案涉房屋的拆遷安置補償權益事宜）。但林先生拒絕就此事宜與曾小姐協(xié)商，而直接要求解除合同，有違誠信原則，其對案涉合同無法繼續(xù)履行負有過錯。

在上述分析基礎上，對曾小姐的上訴請求分析如下：

1.關于曾小姐要求林先生支付托管資金利息（自起訴之日起至款項付清之日止）的訴請：案涉《房產買賣經紀服務合同》解除后，雙方應配合辦理托管資金退回曾小姐賬戶的手續(xù)。鑒于林先生并未實際取得托管資金，雙方就合同履行產生爭議后林先生也不存在惡意不配合辦理托管資金退回手續(xù)的行為，且根據《中國光大銀行房屋交易資金網上托管業(yè)務申請協(xié)議書》約定，托管期間內托管資金產生的利息歸托管資金最終劃歸賬戶即曾小姐所有。故曾小姐要求林先生支付托管資金利息，于法無據。因林先生對一審判決第二項未提起上訴，本院對此判項予以維持。

2.關于曾小姐要求林先生賠償損失204824元及利息的訴請：如前所述，林先生拒絕就讓渡拆遷安置補償權益事宜與曾小姐進行協(xié)商，導致曾小姐支付全部購房款后卻無法享有案涉房屋相應的拆遷安置補償權益，林先生應對曾小姐由此產生的損失承擔賠償責任。此外，林先生自認其未居住于案涉房屋中，不存在房屋搬遷、安家、搬家費用實際損失。綜上，本院酌定林先生應向曾小姐支付的賠償損失金額為179624元（拆遷安置補償款979624元-購房款總額800000元）。曾小姐的該項訴請金額超過上述的部分，本院不予支持。曾小姐關于損失利息的訴請于法無據，本院不予支持。

3.曾小姐要求林先生支付解除合同的違約金50000元及利息、律師費30000元及利息訴請：案涉《房產買賣經紀服務合同》中關于合同解除違約金50000元及律師費承擔的違約條款，系針對合同當事人遲延履行合同約定義務的情形。如前所分析，林先生對案涉房屋無法過戶不存在過錯。

而案涉《房產買賣經紀服務合同》并未就合同履行過程中交易房屋被拆遷時林先生向曾小姐讓渡拆遷補償權益的具體履行方式、履行期限及違約責任等作出明確約定，故上述違約條款不能適用于本案情形，曾小姐的該項訴請缺乏依據，本院不予支持。

4.曾小姐要求林先生、中介向其退還保證金50000元及利息的訴請：案涉履約保證金50000元由中介依約無息代管，現(xiàn)案涉合同解除，應由實際代管方中介負責向曾小姐返還。曾小姐訴請林先生退還該筆保證金并支付利息，缺乏依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：