2019年8月，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務委托合同》，約定物業(yè)公司進駐房山某小區(qū)，對小區(qū)提供物業(yè)服務。
小區(qū)業(yè)主紛紛入住，已售出的產(chǎn)權(quán)車位正常使用。在此期間，地下停車場仍有部分產(chǎn)權(quán)車位未售出。
物業(yè)公司認為，未售出車位的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商作為車位所有人，應同業(yè)主一樣，按服務標準繳納車位管理服務費。
物業(yè)公司多次以電話、書面等形式催繳，但開發(fā)商拒不繳納。物業(yè)公司將開發(fā)商訴至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期間未出售車位的物業(yè)服務費，共計130余萬元。
開發(fā)商則表示，在雙方簽定的《前期物業(yè)服務委托合同》中，未就未出售車位的物業(yè)服務費進行約定；未出售車位上沒有停放車輛，物業(yè)公司主張車位服務費不合理，也不符合行業(yè)慣例。
雙方對已出售的車位沒有爭議，該部分物業(yè)服務費由產(chǎn)權(quán)所有人支付；而對于未出售的車位，是否應當由開發(fā)商按照已出售車位的服務費標準或其他標準支付未作明確約定。
法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司為該住宅小區(qū)提供物業(yè)服務，服務范圍包括小區(qū)地下停車場。
地下停車場作為一個整體，物業(yè)公司在對已出售車位提供服務的過程中，亦會涉及到整個地下停車場的運營；停車場僅限購買車位的業(yè)主進入，未購買車位的業(yè)主車輛并不能進入使用。
法院酌定參照已出售車位服務費標準的30%計算未出售車位的服務費。
最終，法院判決開發(fā)商向物業(yè)公司支付未出售車位物業(yè)服務費39萬余元。物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審維持原判。
物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
一般而言，物業(yè)公司管理地下停車場，勢必會產(chǎn)生包括車輛計費系統(tǒng)等設施設備運行、維護與更新費用，以及地下停車場的照明、保潔、通風及排水等費用在內(nèi)的成本支出。物業(yè)公司不可能只針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位進行管理服務，服務范圍必然會涵蓋未出售車位。因此，物業(yè)公司針對未出售車位收取服務費具有合理性。
本案中，相較于已售出車位服務而言，對未出售車位的服務，收費標準理應低于業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位的收費標準，即應與物業(yè)服務公司所提供的服務水平相適應。法院參照已售車位服務費標準，酌情確定未出售車位的服務費標準也符合民法典所規(guī)定的公平原則。
