更換老舊小區(qū)電梯屬于建筑物附屬設(shè)施改建、重建事項(xiàng)，一般來(lái)說(shuō)需要業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)委會(huì)進(jìn)行組織推動(dòng)。如果小區(qū)沒(méi)有業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)委會(huì)，業(yè)主該如何行使共有權(quán)呢？近日，廣東省廣州市中級(jí)人民法院審結(jié)了一起業(yè)主自發(fā)組織更換新電梯的案件，判決未付款的業(yè)主支付相應(yīng)的分?jǐn)傎M(fèi)用。
廣州某小區(qū)的涉案樓棟于1999年交付使用，該樓棟共25層，192戶住戶共用2臺(tái)電梯。電梯具備特種設(shè)備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具的《電梯保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)損壞檢查記錄》載明：2臺(tái)電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標(biāo)、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機(jī)剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定等問(wèn)題，認(rèn)為涉案電梯部分電子器配件老化、已達(dá)需要更換年限。
2021年起，陳某、劉某等多名業(yè)主自發(fā)組織小區(qū)業(yè)主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區(qū)大門等區(qū)域公示更換電梯方案、比價(jià)情況、分?jǐn)傎M(fèi)用等資料。
更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業(yè)主支付了分?jǐn)傎M(fèi)。隨后，又有一些住戶陸續(xù)補(bǔ)交了分?jǐn)傎M(fèi)。目前，該小區(qū)的其中一臺(tái)電梯已經(jīng)更換完畢，經(jīng)檢驗(yàn)合格后，由已交費(fèi)的業(yè)主實(shí)行刷卡使用。
因分?jǐn)傎M(fèi)用事宜協(xié)商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區(qū)人民法院提起訴訟，要求19樓業(yè)主黎某、23樓業(yè)主黃某等未交費(fèi)業(yè)主承擔(dān)更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)用。
法院審理后判決黎某、黃某等業(yè)主根據(jù)所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)。黃某不服一審判決，提起上訴。
廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
電梯設(shè)備是實(shí)現(xiàn)房屋居住功能的附屬設(shè)施，涉及業(yè)主生命安全與出行。本案牽涉老舊小區(qū)業(yè)主自發(fā)組織更換電梯所存在的實(shí)體爭(zhēng)議和程序爭(zhēng)議，主要要看該行為是否符合必要性、合法性與合理性三個(gè)條件。
首先，本案法院在缺乏國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，通過(guò)對(duì)電梯行業(yè)中有關(guān)老舊電梯的使用年限、折舊情況、故障問(wèn)題、處理成本等內(nèi)容加以詳細(xì)分析，確立以業(yè)主生命安全與出行便利為考量標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定更換涉案老舊電梯確有必要。
其次，針對(duì)更換電梯的合法性問(wèn)題，本案的特殊之處在于該小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，也難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，此時(shí)原告通過(guò)一對(duì)一溝通、公告等形式征求樓棟全體業(yè)主意見(jiàn)，獲得絕大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)或同意，且絕大多數(shù)業(yè)主以繳費(fèi)的行為對(duì)該方案予以實(shí)際支持。原告已經(jīng)履行公示程序，保障了絕大多數(shù)業(yè)主的知情權(quán)，符合法律規(guī)定的程序性要求。陳某等人自發(fā)組織其他業(yè)主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第七項(xiàng)規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”情形。根據(jù)該法律規(guī)定，業(yè)主在共同決定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施加以改建、行使業(yè)主共有權(quán)時(shí)，需經(jīng)專有部分面積和參與表決人數(shù)“雙四分之三”的業(yè)主表決通過(guò)。該小區(qū)參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過(guò)程及結(jié)果符合上述法定要求。
最后，關(guān)于更換電梯的合理性問(wèn)題。由于老舊小區(qū)樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多、組織難度大、實(shí)施成本高、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為涉案樓棟的業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命安全、便利生活出行，無(wú)疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。
綜上，對(duì)于陳某等人要求其他未付款業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的更換電梯分?jǐn)傎M(fèi)的請(qǐng)求，于法有據(jù)、于情合理，法院予以支持。
法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要體現(xiàn)，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時(shí)，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，共同營(yíng)造住有所居、居有所安的社會(huì)氛圍。
來(lái)源：人民法院報(bào) 2025年4月19日
