更換老舊小區(qū)電梯屬于建筑物附屬設施改建、重建事項，一般來說需要業(yè)主代表大會或業(yè)委會進行組織推動。如果小區(qū)沒有業(yè)主代表大會和業(yè)委會，業(yè)主該如何行使共有權呢？近日，廣東省廣州市中級人民法院審結了一起業(yè)主自發(fā)組織更換新電梯的案件，判決未付款的業(yè)主支付相應的分攤費用。

廣州某小區(qū)的涉案樓棟于1999年交付使用，該樓棟共25層，192戶住戶共用2臺電梯。電梯具備特種設備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具的《電梯保養(yǎng)統(tǒng)計損壞檢查記錄》載明：2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定等問題，認為涉案電梯部分電子器配件老化、已達需要更換年限。

2021年起，陳某、劉某等多名業(yè)主自發(fā)組織小區(qū)業(yè)主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區(qū)大門等區(qū)域公示更換電梯方案、比價情況、分攤費用等資料。

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業(yè)主支付了分攤費。隨后，又有一些住戶陸續(xù)補交了分攤費。目前，該小區(qū)的其中一臺電梯已經更換完畢，經檢驗合格后，由已交費的業(yè)主實行刷卡使用。

因分攤費用事宜協(xié)商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區(qū)人民法院提起訴訟，要求19樓業(yè)主黎某、23樓業(yè)主黃某等未交費業(yè)主承擔更換電梯分攤費用。

法院審理后判決黎某、黃某等業(yè)主根據所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分攤費。黃某不服一審判決，提起上訴。

廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。

電梯設備是實現房屋居住功能的附屬設施，涉及業(yè)主生命安全與出行。本案牽涉老舊小區(qū)業(yè)主自發(fā)組織更換電梯所存在的實體爭議和程序爭議，主要要看該行為是否符合必要性、合法性與合理性三個條件。

首先，本案法院在缺乏國家標準的情況下，通過對電梯行業(yè)中有關老舊電梯的使用年限、折舊情況、故障問題、處理成本等內容加以詳細分析，確立以業(yè)主生命安全與出行便利為考量標準，認定更換涉案老舊電梯確有必要。

其次，針對更換電梯的合法性問題，本案的特殊之處在于該小區(qū)沒有業(yè)委會，也難以召開業(yè)主大會，此時原告通過一對一溝通、公告等形式征求樓棟全體業(yè)主意見，獲得絕大多數業(yè)主的授權或同意，且絕大多數業(yè)主以繳費的行為對該方案予以實際支持。原告已經履行公示程序，保障了絕大多數業(yè)主的知情權，符合法律規(guī)定的程序性要求。陳某等人自發(fā)組織其他業(yè)主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第七項規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”情形。根據該法律規(guī)定，業(yè)主在共同決定對建筑物及其附屬設施加以改建、行使業(yè)主共有權時，需經專有部分面積和參與表決人數“雙四分之三”的業(yè)主表決通過。該小區(qū)參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過程及結果符合上述法定要求。

最后，關于更換電梯的合理性問題。由于老舊小區(qū)樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多、組織難度大、實施成本高、持續(xù)時間長，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為涉案樓棟的業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命安全、便利生活出行，無疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。

綜上，對于陳某等人要求其他未付款業(yè)主承擔相應的更換電梯分攤費的請求，于法有據、于情合理，法院予以支持。

法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會主義核心價值觀的重要體現，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，共同營造住有所居、居有所安的社會氛圍。

來源：人民法院報 2025年4月19日