房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方想買(mǎi)一方不想賣(mài)怎么辦？||福州房產(chǎn)律師提示

　　2015年4月4日，何某購(gòu)買(mǎi)潘某名下某房產(chǎn)，并簽訂協(xié)議，約定總房款169萬(wàn)，先付定金5萬(wàn)，余款以銀行按揭貸款方式支付。嗣后因潘某名下房產(chǎn)實(shí)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，潘某妻子徐某不同意該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛。（合肥律師韋喜提示：本文詳見(jiàn)何經(jīng)俠與潘巖房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（2016）粵03民終9225號(hào)二審民事判決書(shū)）

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

2、該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是繼續(xù)履行，還是解除合同？

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

　　涉案房屋登記權(quán)利人雖僅潘某一人，但該房屋屬潘某、徐某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第一款的規(guī)定，系法定的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款中“法律另有規(guī)定的除外”的認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的例外情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)處分的規(guī)定，除共有人之間另有約定的外，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。對(duì)于部分共同共有人擅自出賣(mài)共有物而簽訂的合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，該買(mǎi)賣(mài)合同雖不因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。何某與潘某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。

　　2、解除該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項(xiàng)的規(guī)定，在其他共同共有人不同意且不予追認(rèn)的情況下，不能依據(jù)該買(mǎi)賣(mài)合同而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，屬《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第一項(xiàng)所規(guī)定的合同繼續(xù)履行的法律上障礙，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法應(yīng)予解除，并由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　1、由登記在房產(chǎn)證上的夫或妻一方將夫妻共有房屋售予他人，該合同不因未經(jīng)夫妻共有人同意而無(wú)效。

　　2、若房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)有法律上的障礙，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以解除，并由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定要先核實(shí)房產(chǎn)證信息，特別是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，僅有一人為出賣(mài)人，則該合同仍有無(wú)效或者無(wú)法履行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方要求解除合同，并自愿承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行，合肥韋喜律師認(rèn)為法院原則上鼓勵(lì)交易，判令繼續(xù)履行，但合同繼續(xù)履行存在現(xiàn)實(shí)困難或者法律上障礙等的除外。