?物業(yè)糾紛為什么大多是業(yè)主敗訴？ 法官以案說法 教你如何應對||福州律師網推薦

來源：人民法院報；福州律師網資深福州物業(yè)糾紛律師推薦

? ? 本報北京6月15日訊??（見習記者??丁??珈）今天上午，北京市第二中級人民法院在新聞通報會上發(fā)布該院審結的3起物業(yè)服務合同糾紛案件典型案例。從審判結果上看，物業(yè)公司的物業(yè)費請求在絕大多數(shù)情況下會得到全額或部分支持，而業(yè)主多敗訴。

案例一：業(yè)主認為物業(yè)收費標準過高拒交物業(yè)費

某公司起訴高某交納物業(yè)費，高某抗辯稱物業(yè)服務質量不符合合同約定，違約在先；物業(yè)收費沒有依據(jù)，不認可物業(yè)收費標準，要求法院減免物業(yè)費。

法院經審理認為，某公司為證明履行了物業(yè)服務義務，提供了保潔合同、秩序服務合同等，高某提交了物業(yè)服務存在瑕疵的照片、證據(jù)、證明等，以上可以證明某公司提供了基本的物業(yè)服務，但不足以證明其為涉案小區(qū)提供了符合合同約定標準的服務，最終支持了高某的部分抗辯，將物業(yè)費酌減了10%。

案例二：業(yè)主以超過訴訟時效抗辯

某公司起訴郝某交納2011年1月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務費，郝某辯稱超過訴訟時效。

法院經審理認為，關于郝某所持某公司起訴超過法律規(guī)定的訴訟時效的抗辯意見，某公司于2014年12月29日起訴，構成訴訟時效中斷，因某公司未能提供真實有效的證據(jù)證明此前其曾向郝某催交過物業(yè)服務費，而公約載明產權人應在每月5日前向物業(yè)管理企業(yè)交納該月份的物業(yè)管理費，因該合同明確約定履行期限，故訴訟時效應從履行期限屆滿之日起計算，郝某應將2013年1月1日至2014年12月31日期間的物業(yè)服務費如數(shù)交清，2011年1月1日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務費，因某公司起訴超過訴訟時效，法院對該部分訴訟請求不予支持。

案例三：業(yè)主以房屋質量存在問題為由拒交物業(yè)費

某公司起訴李某交納物業(yè)費，李某以交房時房屋質量存在明顯問題、小區(qū)單元門禁不能正常工作等為由拒交物業(yè)費。

法院經審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業(yè)服務，故李某理應按照約定的標準支付物業(yè)費。關于李某所述交房時存在的房屋質量問題，應屬開發(fā)商維修事項，某公司已履行了協(xié)調義務，故李某以此拒絕交納物業(yè)費不能成立。關于小區(qū)門禁問題，門禁在使用中出現(xiàn)損壞，某公司應在合理期限內予以維修，現(xiàn)李某未能提交充分證據(jù)證明某公司怠于行使維修、維護義務，故該問題亦不能構成減免物業(yè)費的理由。

■法官提醒■

北京二中院法官何江恒說，業(yè)主不要錯誤地認為不簽訂合同就可以不繳物業(yè)費，或者一旦對物業(yè)服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，因為單方面拒交物業(yè)費也構成違約；更不要在被物業(yè)公司起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。

業(yè)主應當強化證據(jù)保全意識，及時有效固定證據(jù)。業(yè)主應當保存交費票據(jù)，證明自己履行了繳費義務。業(yè)主認為物業(yè)服務有瑕疵或漏洞時，應當與物業(yè)服務企業(yè)積極溝通，對物業(yè)服務不到位留存證據(jù)時，要能體現(xiàn)出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據(jù)。問題得不到解決時，應及時通過法律途徑向開發(fā)商或侵權人主張權利，不能將責任歸咎于物業(yè)服務企業(yè)，以拖欠物業(yè)費方式消極應對，從而有可能錯過證據(jù)保存最佳時機而遭受損失。

北京二中院民二庭庭長王平認為，完善業(yè)主權益保護機制，暢通物業(yè)糾紛訴前化解渠道十分重要。相關政府主管部門、社區(qū)基層自治組織、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、小區(qū)業(yè)主都應積極促成業(yè)主大會的召開，并選舉業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)委會代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)，對關系到全體業(yè)主利益的事宜進行決議，推動物業(yè)服務質量的提高，切實維護業(yè)主權益。