房屋買賣實務分享：購房卻因賣方債務致房產(chǎn)被查封，法院判決合同有效||福州房產(chǎn)律師

本報訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購買尚未取得產(chǎn)權的商品房后，房產(chǎn)因賣方的債務被申請強制執(zhí)行。買方得知后及時向法院提出執(zhí)行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級人民法院一審審理了這起案外人執(zhí)行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

小王有一套房產(chǎn)，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產(chǎn)總價款500萬元，因該房產(chǎn)抵押給銀行，貸款200萬元由阿芳承擔；在可辦理產(chǎn)權時，小王還應及時辦理產(chǎn)權并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬元的購房款并按月足額償還相應的銀行貸款。

2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭房產(chǎn)。判決生效后，該房產(chǎn)于今年3月被申請強制執(zhí)行，阿芳作為案外人提出執(zhí)行異議。法院認為，阿芳雖然在查封之前已購買訟爭房產(chǎn)并實際交付入住，但購房時該房產(chǎn)屬于期房，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，“未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”；且房產(chǎn)買賣未取得抵押權人即銀行的同意，根據(jù)物權法規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。因此，法院認定房屋買賣合同的效力待定，不得對抗法院的查封執(zhí)行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。

阿芳認為，法院引用的規(guī)定針對的是物權變動行為，其效力不應及于原因行為即債權行為，不能影響合同效力；合同簽訂時間和實際入住時間均在訟爭房產(chǎn)被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應購房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產(chǎn)權均不是因其原因造成的，阿芳對訟爭房產(chǎn)享有的權利符合法律規(guī)定的情形能夠排除執(zhí)行。

小林認為，阿芳明知訟爭房產(chǎn)是期房，可能出現(xiàn)無法辦理一手產(chǎn)權以及在辦理一手產(chǎn)權和轉(zhuǎn)移過戶期間可能出現(xiàn)訟爭房產(chǎn)被查封，導致合同無法繼續(xù)履行等情況，且訟爭房產(chǎn)存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購買，主觀上存在明顯過錯。

廈門中院經(jīng)審理認為，應依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來認定買方是否享有排除執(zhí)行的權利。本案中，房屋買賣合同簽約時間和阿芳占有房產(chǎn)的事實均發(fā)生在查封前，阿芳也依約支付了相應購房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執(zhí)行法院引用的法律規(guī)定，系對物權變動的限制而非針對房屋買賣合同的效力性強制性規(guī)定，合同應認定有效。簽約當時訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，后訟爭房產(chǎn)又被查封，阿芳無法辦理權屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。

綜上，阿芳的訴求應予支持，廈門中院判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

■法官說法■

購房者是否可以購買期房或被抵押的房產(chǎn)？購買后是否享有排除執(zhí)行的權利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點在于訟爭房產(chǎn)是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購買期房或被抵押的房產(chǎn)，執(zhí)行部門一般會認定買方對此存在過錯，即屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認定買方不享有排除執(zhí)行的權利并駁回其執(zhí)行異議。

本案中，買方所購為尚未取得權屬證書的房屋即期房，所有權應先首次登記至賣方名下，方可轉(zhuǎn)移登記至買方名下。因簽約當時訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續(xù)可辦理權屬登記時，后訟爭房產(chǎn)被查封，導致所有權首次登記無法辦理，故買方無法辦理權屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。而房產(chǎn)設定抵押并不必然導致所有權無法辦理轉(zhuǎn)移登記，只要消除抵押即可完成所有權轉(zhuǎn)移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔注銷抵押登記的一切費用，并無實際履行障礙。本案的買方符合法律規(guī)定的相應情形，享有排除執(zhí)行的權利。