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福州律師推薦閱讀–辦不下來房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力

福州律師推薦閱讀–辦不下來房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力

來源 福州律師卓文彬 微信公眾號

【分析解答】
?《物權(quán)法》第15條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

【案情】
2017年4月15日,張三與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同,約定貸款購買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。張三2017年12月28日辦理了入住手續(xù),但未實(shí)際入住。2018年3月2日,在成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司參與下,張三、李四及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》,合同約定,李四購買張三的房子,價(jià)款140萬元。合同簽訂后,李四在等待開發(fā)商給張三辦理房產(chǎn)證,以便于盡快過戶,但是該項(xiàng)目的開發(fā)商已被撤銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),且房地產(chǎn)公司已是人去樓空,該項(xiàng)目無法辦理初始產(chǎn)權(quán)登記,所購項(xiàng)目的所有購房人均不能取得房屋所有權(quán)證。于是李四狀告中介公司,要求確認(rèn)三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效,并要求返還購房款。

法院認(rèn)為:因開發(fā)商已不存在,買方最終無法取得房屋所有權(quán)證,其合同目的已不能實(shí)現(xiàn),應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效,賣方返還房款。

【案例分析】
目前法院對于沒有產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合同并約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來后辦理過戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認(rèn)定合同有效,現(xiàn)在也有越來越多的案例按此處理。但是對于簽訂合同時(shí)沒有房產(chǎn)證,賣方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下,導(dǎo)致買方無法取得房產(chǎn)證,買方的合法權(quán)益無法得到法律保護(hù),這時(shí)一般認(rèn)定買賣合同無效,判決賣方或中介公司將已收的房款返還給買方。本案中的原告李四就是屬于后一種情況,由于開發(fā)商不存在,無法取得房屋所有權(quán)證。因此法院判決認(rèn)定買賣合同無效,賣方返還房款,更有利于保護(hù)善意原告的利益。

【專家提示】
?無房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋最好不要購買。

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