來(lái)源 福州律師卓文彬 微信公眾號(hào)
?《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
2017年4月15日，張三與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定貸款購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的一套房子。張三2017年12月28日辦理了入住手續(xù)，但未實(shí)際入住。2018年3月2日，在成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司參與下，張三、李四及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》，合同約定，李四購(gòu)買(mǎi)張三的房子，價(jià)款140萬(wàn)元。合同簽訂后，李四在等待開(kāi)發(fā)商給張三辦理房產(chǎn)證，以便于盡快過(guò)戶(hù)，但是該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已被撤銷(xiāo)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已是人去樓空，該項(xiàng)目無(wú)法辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，所購(gòu)項(xiàng)目的所有購(gòu)房人均不能取得房屋所有權(quán)證。于是李四狀告中介公司，要求確認(rèn)三方簽訂的《房屋交易居間合同》無(wú)效，并要求返還購(gòu)房款。
法院認(rèn)為：因開(kāi)發(fā)商已不存在，買(mǎi)方最終無(wú)法取得房屋所有權(quán)證，其合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)方返還房款。
目前法院對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的二手房買(mǎi)賣(mài)案件傾向于認(rèn)定合同有效，現(xiàn)在也有越來(lái)越多的案例按此處理。但是對(duì)于簽訂合同時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證，賣(mài)方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法取得房產(chǎn)證，買(mǎi)方的合法權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)，這時(shí)一般認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決賣(mài)方或中介公司將已收的房款返還給買(mǎi)方。本案中的原告李四就是屬于后一種情況，由于開(kāi)發(fā)商不存在，無(wú)法取得房屋所有權(quán)證。因此法院判決認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)方返還房款，更有利于保護(hù)善意原告的利益。
?無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋最好不要購(gòu)買(mǎi)。
