一般情況下，購(gòu)房人與開發(fā)商簽署《定購(gòu)協(xié)議書》，確定定購(gòu)商品房并同意在指定日期前簽署《商品房買賣合同》后，如買受人反悔，則前面所繳納的定金就要被開發(fā)商沒(méi)收，很難索回。但今年福州一位周先生卻巧妙應(yīng)付，多方收集證據(jù)，最終打贏一二審訴訟，將定金5萬(wàn)元全額拿回來(lái)，真真不容易。周先生訴訟維權(quán)經(jīng)歷非常值得當(dāng)事人及律師借鑒。此后，周先生因個(gè)人原因及考慮到案涉房屋有捆綁精裝修、價(jià)格虛高因素遂不想購(gòu)買案涉房屋。但周先生知道如明確告知開發(fā)商其不想履約，則其構(gòu)成違約，所交5萬(wàn)元定金就要被沒(méi)收。周先生又不傻，當(dāng)然不想白白損失這5萬(wàn)元。為此，他決定不能直白承認(rèn)自己不想履約，而要以其他條件來(lái)迫使開發(fā)商無(wú)法與其簽約，讓開發(fā)商無(wú)法沒(méi)收定金。
周先生于2018年5月30日簽收《簽約通知函》，并于同日向開發(fā)商寄發(fā)《簽約確認(rèn)函》，告知開發(fā)商其同意按照《定購(gòu)協(xié)議》簽訂房屋買賣合同，合同內(nèi)容僅限于《定購(gòu)協(xié)議》中的房屋價(jià)款670505元，房屋買賣合同本身不包含裝修款，且不在本合同之外簽訂其他類似包含裝修的合同，要求開發(fā)商在接到該函件3日內(nèi)通知其簽訂商品房買賣合同，并稱如果開發(fā)商強(qiáng)行要與周先生簽訂裝修合同，周先生有權(quán)向法院提起民事訴訟。
在收集完上述證據(jù)后，周先生向一審法院起訴請(qǐng)求開發(fā)商返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元并向周先生賠償5萬(wàn)元等。
最終一、二審法院都支持了周先生要求返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，但對(duì)于要求開發(fā)商賠償5萬(wàn)元主張不予支付。
周先生與開發(fā)商簽訂《定購(gòu)協(xié)議》后，雙方的主要權(quán)利和義務(wù)即為按上述協(xié)議的約定簽訂案涉房屋的《商品房買賣合同》。根據(jù)雙方間的信函往來(lái)可知，開發(fā)商已發(fā)函要求周先生與其簽訂《商品房買賣合同》，周先生在接到開發(fā)商的通知后也發(fā)函表示同意，僅是強(qiáng)調(diào)雙方簽訂的《商品房買賣合同》不得捆綁任何裝修合同。
可見，在《定購(gòu)協(xié)議》履行過(guò)程中，雙方對(duì)于簽訂《商品房買賣合同》都是認(rèn)可的，并不存在一方拒絕履行的情況。根據(jù)雙方往來(lái)函件及電話錄音內(nèi)容，可以認(rèn)定《商品房買賣合同》最終未能簽訂的原因在于雙方對(duì)《定購(gòu)協(xié)議》所指向的房屋是精裝房還是毛坯房存在嚴(yán)重分歧，雖經(jīng)溝通但最終未能達(dá)成一致，故本案《商品房買賣合同》未能簽訂的原因不應(yīng)只歸責(zé)于其中一方，雙方均上訴主張系對(duì)方違約致使《商品房買賣合同》未能簽訂，不能成立，不予采納。
本案雙方既已確認(rèn)《定購(gòu)協(xié)議》已經(jīng)解除，則開發(fā)商應(yīng)將收取的定金退還周先生，周先生主張已支付定金的利息，沒(méi)有依據(jù)，一審未予支持并無(wú)錯(cuò)誤。
本案實(shí)質(zhì)系開發(fā)商為規(guī)避政府限價(jià)，通過(guò)捆綁裝修的方式變相提高商品房售價(jià)。買受人在簽署《定購(gòu)協(xié)議》后，拒絕就《商品房買賣合同》之外另行簽署其他協(xié)議，并沒(méi)有拒絕《商品房買賣合同》的簽訂，不應(yīng)視為違反合同約定。
雙方的分歧無(wú)非是就《定購(gòu)協(xié)議》指向的是精裝房還是毛坯房，因訂購(gòu)協(xié)議中未能明確裝修事項(xiàng)及費(fèi)用，買賣雙方就此亦未能達(dá)成一致，雙方均不存在違反協(xié)議的行為，故應(yīng)屬于不可歸責(zé)于雙方事由導(dǎo)致合同未能訂立，開發(fā)商應(yīng)退還買受人定金。
蔡思斌
2019年11月21日
張愛玲阿姨拋出的那句頗有爭(zhēng)議的“成名要趁早”，我現(xiàn)在開始解讀
她并不是要我們急功近利，而是告訴我們:
年齡是我們身后的猛虎，所有人都被年齡追著落荒而逃。
贏得了時(shí)間，我們才有可能贏下世界。
—Spenser
