居住權最早源于羅馬法，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。關于居住權早在2001年就曾出現(xiàn)在《關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！薄段餀喾ā罚?007年）立法過程中對居住權曾有過廣泛爭議，但最終沒能寫入《物權法》。
由于《物權法》第五條物權法定原則存在，司法實踐中當事人主張居住權時，不少法院往往會以“我國法律并未規(guī)定居住權的設立、行使等相關內(nèi)容，故主張行使居住權依法無據(jù)”駁回訴訟請求?，F(xiàn)《民法典》將居住權作為物權編一章單列，我國住宅“兩權”分離時代即將開啟。
居住權概述：
1、居住權可以通過書面合同設定，但以登記為權利設立的要件，也可以遺囑設定。
2、原則上無償。
3、居住權不得轉讓、繼承，原則上不得出租。
4、居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
居住權和租賃權的對比：
居住權與房屋租賃權都是對他人房屋所享有的使用權，二者具有一定的相似性，主要存在以下差別。
1、居住權屬于用益物權是絕對權，必須要通過登記而設立，可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人，享有的是物權請求權。而租賃權是作為債權屬于相對權，依據(jù)合同相對性，承租人只能對出租人享有租賃權，不具有對世性，除“買賣不破租賃”等情形外，不能對抗第三人，享有的是債權請求權。顯然，法律對其居住權的保護要遠強于租賃權。
2、居住權原則上無償，而租賃權設立基于租賃合同，是一種雙務、有償?shù)姆尚袨?，租賃權取得必須以支付租金為條件。
3、依據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。而居住權沒有期限限制，最長可以是居住權人出生至死亡，一生的時間。
居住權將帶來的影響
1、房地產(chǎn)交易市場
過去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃?！睹穹ǖ洹飞Ш螅€應當查詢是否存在居住權。居住權設立之后，即便房產(chǎn)在居住權年限內(nèi)被原所有權人轉手賣掉，買家事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權，但此時買家取得所有權并非完整的，無法對抗已設立的居住權，無權趕走居住權人，類似于“買賣不破租賃”。
但如上所述，法律上對居住權保護要遠甚于租賃權，租賃只是合同關系，最高租賃期限不得超過20年，且新房主可以依據(jù)租賃關系取得房屋收益。而居住權的時間期限，理論上可以無限長、直至居住權去世才會消失。同時，居住權無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。因此設立了居住權的房屋流通屬性和價值將大打折扣，甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子。
因此2020年1月1日后，購買房屋一定要前往不動產(chǎn)登記機構查明所購房屋是否存在居住權負擔。
2、租賃市場
對于長期租賃合同，在租房合同中，給租客設立租賃年限等同時間的居住權，將進一步保障租客的權益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。
《民法典》生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂《居住權合同》，這樣即便房東想漲租金解除《租賃合同》，但如果居住權期限未滿，即便《租賃合同》解除房東也無法再次出租獲利，這可以從根本上解決壞房東的不軌之心。
居住權在實踐中的適用
1、為結婚時到底加名不加名提供一個變通的方式
不少人結婚時往往會要求另一方在其個人房屋中加上名字。但加名即意味著贈與完成，如二人婚后感情不和離婚，那么一方可以依據(jù)產(chǎn)權證登記分得房屋相應份額。而在房價高昂的今天，房子往往是家庭共同出資購買，如果加名后離婚將導致家庭財產(chǎn)大大減損，因此部分人往往會拒絕加名，最終導致許多情侶一拍兩散。
而加名方之所以要求加名是缺乏安全感，擔心婚后二人不和感情破裂最終導致除了付出青春什么都沒有得到，甚至連個住的地方都沒有。《民法典》生效后，雙方可以通過簽訂一個長期或是附條件《居住權合同》解決該問題，由于居住權能夠對抗所有權，如此即便雙方感情破裂離婚，也能使得另一方居住權得到保障。
2、為以房養(yǎng)老制度提供支持
我國正逐漸步入老齡化社會，養(yǎng)老已經(jīng)成為重要社會問題。《民法典》生效后，自己擁有房屋但無子孫或子孫不孝的老人，可以將房屋所有權出讓與金融機構，獲得經(jīng)濟收入，再與金融機構設立一個終生居住的居住權，這樣金融機構既能以一個較低的價格獲得房屋所有權，另一方面又能使得老人有穩(wěn)定的收入使其老有所養(yǎng)。
3、避免子女因房產(chǎn)繼承產(chǎn)生矛盾
出于對子女取得財產(chǎn)后就不孝順的擔憂，有些老人往往不會直接將自身所有的房屋直接過戶與子女，而是通過遺囑的方式。但遺囑可能導致老人過世后，子女因為房產(chǎn)分配產(chǎn)生矛盾，影響家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通過事先將房屋所有權分配與子女，再與子女簽訂《居住權合同》設立居住權，如此即可提前解決身后事。
?4、避免父母為子女買房子女卻成白眼狼
由于現(xiàn)房價高昂，往往是由父母直接出資為子女購買房屋，房屋所有權登記于子女名下，但由此也帶來一個問題，如果子女是白眼狼，將導致父母老無所依，為解決這種問題，父母可以和子女約定，父母在世期間對所購房屋享有永久居住權。
居住權可能帶來的問題
1、如果老賴把自己已經(jīng)資不抵債的房子設置一個終生“居住權”，該怎么辦？
2、居住權與所有權分離，那么新設居住權的房子，其入學權益、落戶權益歸誰所有？
3、居住權存續(xù)期間，是否有權進行裝修？裝修附加價值如何處理？
一個新制度設立，必然帶來許多新的問題，具體如何解釋還得看最高院司法解釋，大家且拭目以待。
