改判要點：

預查封雖然可以限制任何單位和個人擅自處分被預查封的財產(chǎn)，但不能改變被預查封不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產(chǎn)上原有基礎法律關(guān)系進行變更或解除

案情簡介

2013年2月18日，吳宏強、林奕宏就購買訟爭房屋與A公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付首付款項。訟爭房已辦理預售合同備案登記并交房，未進行房屋所有權(quán)登記。二人就剩余房款通過銀行貸款方式支付，A公司作為保證人，提供連帶責任保證擔保。后因二人未及時償付按揭貸款，致使A公司承擔保證責任，多次為二人代償銀行貸款。2017年A公司訴請二人償還貸款，并解除《商品房買賣合同》，連江縣法院予以支持。執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)訴爭房屋于2014年已被預查封。而后A公司向一審法院提起執(zhí)行異議，要求解除對訟爭房的查封并將該房屋予以返還。

一審鼓樓法院

依據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預查封。第十八條規(guī)定，預查封的效力等同于正式查封。法院裁定查封訟爭房在前，連江縣人民法院判令解除合同在后。A公司的合同解除權(quán)及要求吳宏強、林奕宏返還房屋的請求權(quán)并不屬于物權(quán)，并不優(yōu)先于已進入強制執(zhí)行階段的債權(quán)。

二審福州中院

二審認為法院基于預告登記而對不動產(chǎn)采取的預查封措施，僅是一種預先限制性登記。在轉(zhuǎn)為正式查封之前，預查封雖然可以限制任何單位和個人擅自處分被預查封的財產(chǎn)，但不能改變被預查封不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產(chǎn)上原有基礎法律關(guān)系進行變更或解除。故本案中，預查封并不影響A公司合同解除權(quán)的行使。A公司在向銀行實際承擔擔保責任后，有權(quán)解除其與吳宏強、林奕宏簽訂的《商品房買賣合同》。

本案中涉及到《商品房買賣合同》后的不動產(chǎn)所有權(quán)登記問題。我國在不動產(chǎn)所有權(quán)的認定上采取嚴格的登記生效主義，但該案特殊之處在于買賣雙方雖未進行房屋所有權(quán)登記，但已辦理預告登記。商品房預告登記的所登記的，并非不動產(chǎn)物權(quán)，而是對將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，其所產(chǎn)生的法律效力，除限制預告登記義務人的物權(quán)處分行為外，還導致不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)能發(fā)生分離，預告登記權(quán)利人實際享有了該不動產(chǎn)的占有、使用、收益及事實上的處分權(quán)（例如添附等），而不動產(chǎn)所有權(quán)仍由預告登記義務人保留。故訴爭房屋所有權(quán)仍應歸A公司。

本案中一審法院首先根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。結(jié)合訴爭房屋的預查封與訴爭房屋買賣合同解除的時間先后順序分析，認定訴爭房屋已進入強制執(zhí)行階段的債權(quán)優(yōu)先于A公司要求房屋的請求權(quán)。但其對于預查封的效力理解尚不明確。預查封在轉(zhuǎn)為正式查封之前，不能改變被預查封不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產(chǎn)上原有基礎法律關(guān)系進行變更或解除。此即為本案改判要點所在。

案例索引：(2019)閩01民終7312號，以上涉及人名均為化名。