改判要點(diǎn)：商品房買賣雙方簽訂買賣合同之后，對(duì)涉及商品房的商業(yè)貸款做出改變，開(kāi)發(fā)商未變更合同中相應(yīng)的商業(yè)貸款數(shù)額的，買受人因付款違約所承擔(dān)的責(zé)任可適當(dāng)減輕

案情簡(jiǎn)介：

2017年，陳明達(dá)、A公司簽訂《商品房買賣合同》，約定陳明達(dá)付首款后于4月27日前付商業(yè)貸款2830000元，并約定出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金。后雙方將首款提高至房屋總價(jià)款的50%。嗣后，因陳明達(dá)未再向銀行提交案涉房屋商業(yè)貸款申請(qǐng)，也未向A公司支付剩余購(gòu)房款，A公司催告未果后，將陳明達(dá)訴至法院。

一審晉安區(qū)法院觀點(diǎn)：

雙方簽訂的商品房買賣合同中明確約定了買受人應(yīng)以貸款形式繳納齊全剩余部分房款，并約定了貸款辦理完畢的時(shí)間，但陳明達(dá)至今未將剩余房款繳納完畢（既沒(méi)有辦理銀行抵押貸款，亦未采取其他形式繳齊房款），故陳明達(dá)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，酌情將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為200000元。

二審法院查明：案涉合同打印時(shí)間、合同中約定支付首付款的時(shí)間與支付商業(yè)貸款的時(shí)間，均早于合同簽署時(shí)間。陳明達(dá)曾備注合同上貸款金額有誤，協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議。

二審福州中院觀點(diǎn)：

結(jié)合二審查明的事實(shí)，合同約定的陳明達(dá)的首付款金額及貸款金額均與陳明達(dá)實(shí)際已支付的首付款金額及應(yīng)貸款金額存在較大差距。A公司向陳明達(dá)發(fā)出的付款催告函中顯示的付款時(shí)間仍為2017年4月27日、貸款金額仍為2830000元，其工作存在嚴(yán)重問(wèn)題，導(dǎo)致陳明達(dá)在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生較大疑慮。一審法院在解除雙方之間合同的情況下，判令陳世明承擔(dān)200000元違約金顯失公平。故二審判令陳明達(dá)自收到A公司解除合同通知之日起，以未付房款為基數(shù)，按銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付解除合同的違約金。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案開(kāi)發(fā)商與房屋買受人的過(guò)錯(cuò)爭(zhēng)議與買受人違約責(zé)任的減輕與否，是案件改判的最大要點(diǎn)所在。合同內(nèi)容有誤的，雙方應(yīng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。但本案由于A公司并未對(duì)陳明達(dá)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的請(qǐng)求予以理會(huì)，且付款催告函中仍要求陳明達(dá)支付原先商業(yè)貸款的數(shù)額。在此基礎(chǔ)上A公司以陳明達(dá)違約為由告知其《商品房買賣合同》解除，請(qǐng)求違約賠償明顯不當(dāng)。法院在審理類似的案件過(guò)程中應(yīng)當(dāng)審理各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，再酌情認(rèn)定違約方的違約責(zé)任是否減輕。在開(kāi)發(fā)商因此類過(guò)錯(cuò)而致使買受人履行違約的，開(kāi)發(fā)商亦承擔(dān)一定責(zé)任。

對(duì)于合同中存在錯(cuò)誤內(nèi)容以及合同約定的時(shí)間存在錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)如何處理？筆者認(rèn)為，合同是雙方當(dāng)事人合意的意思表述，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，雙方應(yīng)該積極進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，重新達(dá)成合意，對(duì)錯(cuò)誤的地方進(jìn)行補(bǔ)正，最后簽字蓋章確認(rèn)。一般而言，雙方當(dāng)事人可在協(xié)商完成后在原合同上備注，修改錯(cuò)誤的條款，但在修改處需要雙方簽章；當(dāng)然，合同訂立雙方也可選擇簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議加以更正和解釋，使得補(bǔ)充協(xié)議和合同本身有一樣的法律效力；但倘若合同內(nèi)容出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的錯(cuò)誤，則應(yīng)重新簽訂一份新合同，并在新合同中聲明原合同自新合同生效起失效。

案例索引：(2019)閩01民終2881號(hào)，以上涉及人名均為化名。