改判要點：

在買方并無證據(jù)證明非系自身原因未能通過銀行的貸款審批，故買方徑行要求賣方再次配合其辦理貸款申請手續(xù)的依據(jù)不足，賣方不構(gòu)成違約。賣方表示對于貸款問題可再協(xié)商，則其主張買方未能一次性付款屬于違約亦不能成立，故不支持雙方向?qū)Ψ街鲝埖倪`約金。?

案情簡介：

2017年6月17日，小白公司、江華（買方）與大黑公司（賣方）簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》。2017年9、10月，江華向銀行申請貸款，但因故未取得貸款。2018年1月，江華轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)銀行申請貸款，但因大黑公司不同意評估，貸款程序未能進一步進行。

2018年8月7日，大黑公司出具給小白公司《告知函》，體現(xiàn)其于2017年11月接到銀行通知江華無法貸款，因2018年房產(chǎn)新政策出臺，致使稅費大幅提高，要求：江華于2018年8月25日完成房產(chǎn)過戶并支付全部購房款，逾期未支付的，應(yīng)按成交價的日萬分之五賠償大黑公司……。

因大黑公司不配合辦理貸款等手續(xù)，江華起訴請求：一、依法判令解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》。二、判令大黑公司返還稅費及辦證費用并支付違約金、律師代理費。

因江華未能一次性付款，大黑公司反訴請求：判令江華支付違約金、應(yīng)付中間服務(wù)傭金和交易服務(wù)費。

一審倉山法院觀點：

大黑公司同意解除買賣合同關(guān)系，故對江華訴請解除買賣合同及相應(yīng)補充協(xié)議，予以支持。江華為辦理訟爭房屋的權(quán)屬證書為大黑公司墊付各項稅費，大黑公司應(yīng)予返還。江華主張已墊付的其余款項，無法體現(xiàn)系為支付本案訟爭房屋的款項，且大黑公司亦不予認可，故對江華要求的其余墊付款項，不予支持。江華要求大黑公司支付律師費，沒有合同依據(jù)，不予支持。

關(guān)于江華及大黑公司主張的違約金，由于大黑公司未配合辦理貸款及評估手續(xù)，以致房屋買賣合同無法繼續(xù)進行從而引發(fā)本次訴訟，大黑公司的行為存在違約，其應(yīng)當向江華支付違約金。但由于江華對于房屋買賣合同的遲延推進也負有責(zé)任，故綜合雙方過錯程度，確定違約金100000元。綜上，判決如下：一、解除買賣合同；二、大黑公司支付江華違約金、返還江華墊付款。

二審期間，江華提交證據(jù)：微信記錄，證明大黑公司同意江華向新的銀行申請購房貸款，并要求變更案涉房屋的付款方式。

江華為大黑公司代墊案涉房屋面積差價款、專項維修資金。

二審福州中院觀點：

根據(jù)合同約定，若因江華的自身原因?qū)е沦J款申請無法通過審批，則江華應(yīng)在限定時間內(nèi)一次性付款或另行指定符合條件的新產(chǎn)權(quán)人。而江華未能通過銀行的貸款審批，對此江華并無證據(jù)證明非系自身原因所致。在此情況下，其徑行要求大黑公司再次配合其辦理貸款申請手續(xù)的依據(jù)不足，其主張大黑公司未予配合其辦理二次貸款手續(xù)屬于違約，不能成立。大黑公司既然在相關(guān)函件中表示對于貸款問題可再協(xié)商，則其主張江華未能一次性付款屬于違約亦不能成立，故對于江華和大黑公司向?qū)Ψ街鲝埖倪`約金，均不應(yīng)支持。江華為大黑公司代墊的案涉房屋相關(guān)款項，大黑公司應(yīng)返還給江華。

綜上，改判：大黑公司應(yīng)返還江華墊付款。

福州律師蔡思斌評析：

本案買方未能通過貸款審批亦未一次性付款，二審認為賣方既然表示貸款問題可再協(xié)商，則其主張買方屬于違約就不能成立。

提示：一方構(gòu)成違約，但相對方未向其主張該違約責(zé)任而同意另行協(xié)商的，則視為雙方重新約定違約責(zé)任，守約方無權(quán)再行主張違約金。

案例索引：(2019)閩01民終5402號，以上涉及人名均為化名。