改判要點(diǎn)：可以辦理產(chǎn)權(quán)證和辦妥產(chǎn)權(quán)證含義并不相同，開發(fā)商應(yīng)支付違約金至實(shí)際辦妥案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日為止?

案情簡介：

2011年，張琳（買受人）與福州大白實(shí)業(yè)有限公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》。2017年9月4日，雙方對案涉房屋辦證事宜另簽訂了《協(xié)議書》，約定福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)登記手續(xù)。若逾期，則東興龍居應(yīng)自協(xié)議簽訂之日起按張琳所購商品房總價(jià)款的日萬分之一向張琳支付違約金。2018年7月31日，福州大白實(shí)業(yè)有限公司按照張琳在《合同》中確認(rèn)的地址及聯(lián)系電話郵寄送達(dá)關(guān)于辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記的通知，郵件于2018年8月1日妥投，2018年8月2日寄達(dá)，2018年8月27日張琳取得案涉房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》

一審平潭法院觀點(diǎn)：

依據(jù)案涉《合同》、《協(xié)議書》約定，福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)負(fù)辦妥權(quán)屬登記手續(xù)的義務(wù)，現(xiàn)福州大白實(shí)業(yè)有限公司未在《協(xié)議書》期限內(nèi)代為辦妥權(quán)屬登記，構(gòu)成違約，依約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自2017年9月4日起至具備辦證之日止，按張琳已付款的日萬分之一支付違約金。為此違約金應(yīng)自2017年9月4日計(jì)至2018年8月2日止，共計(jì)332天，即福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)向張琳支付逾期辦證違約金為1157364元×332日×0.01％計(jì)38424元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

雙方于2017年9月4日簽訂的《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約嚴(yán)格履行。《協(xié)議書》明確約定，福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)登記手續(xù)并交付給張琳。若逾期，則福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自該協(xié)議簽訂之日起按張琳所購商品房總價(jià)款的日萬分之一向張琳支付違約金，直至辦妥案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日為止。張琳于2018年8月27日才取得案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，其要求福州大白實(shí)業(yè)有限公司支付自2017年9月4日起至2018年8月15日止的逾期辦證違約金，有事實(shí)和合同依據(jù)，應(yīng)予支持。一審將逾期辦證違約金計(jì)至2018年8月2日止，有違雙方合同約定，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

一審法院認(rèn)為，福州大白實(shí)業(yè)有限公司于2018年8月2日將辦理產(chǎn)權(quán)證的通知手續(xù)送達(dá)張琳即已經(jīng)履行了合同義務(wù)，因此違約金只需計(jì)算至8月2日。一審法院實(shí)際混淆了通知辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和辦妥《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的區(qū)別，二人的《協(xié)議》約定福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的權(quán)屬證書手續(xù)并交付給張琳，所謂辦妥產(chǎn)權(quán)證顯然不是可以辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》也不是通知辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，而是實(shí)際取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。因此本案違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至張琳實(shí)際取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即2018年8月27日，但張琳出于訴訟策略和訴訟風(fēng)險(xiǎn)的考量，最終只要求支付違約金至房屋實(shí)際能夠可以辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間即2018年8月15日，因此二審法院將違約金實(shí)際支持至2018年8月15日。

案例索引：(2019)閩01民終28號，以上涉及人名均為化名。