因買(mǎi)受人并未提出調(diào)整違約金的請(qǐng)求，故違約金數(shù)額以合同約定為準(zhǔn)。

案情簡(jiǎn)介：

2013年8月3日，俞明向萬(wàn)達(dá)公司支付了首期購(gòu)房款407153元。2013年12月26日，銀行將俞明的按揭貸款95萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)入萬(wàn)達(dá)公司賬戶(hù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議約定俞明未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，俞明應(yīng)將萬(wàn)達(dá)公司代其向按揭銀行償還的全部款項(xiàng)及萬(wàn)達(dá)公司因此遭受的全部損失（包括但不限于訴訟或者仲裁費(fèi)用、律師費(fèi)等損失）償還給萬(wàn)達(dá)公司。

2017年8月2日，俞明收到萬(wàn)達(dá)公司郵寄的通知解除訟爭(zhēng)合同的律師函。

2017年3月7日，銀行曾以俞明、萬(wàn)達(dá)公司為被告提起金融借款合同糾紛訴訟，一審法院作出（2017）閩0181民初1877號(hào)民事判決書(shū)，判決：“一、俞明應(yīng)償還銀行借款并支付利息、罰息、復(fù)利、銀行律師代理費(fèi)；二、萬(wàn)達(dá)公司對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任?！焙筱y行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中，萬(wàn)達(dá)公司償還了上述費(fèi)用。

萬(wàn)達(dá)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)萬(wàn)達(dá)公司、俞明簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已于2017年8月2日解除；2、俞明向萬(wàn)達(dá)公司支付違約金271430.60元（購(gòu)房總價(jià)款1357153元的20%）；3、俞明配合萬(wàn)達(dá)公司辦理房屋的注銷(xiāo)預(yù)告登記、備案登記事項(xiàng)手續(xù)；4、從俞明的購(gòu)房總價(jià)款中扣除請(qǐng)求事項(xiàng)第2、5項(xiàng)及俞明需償還銀行的銀行貸款本金及利息、滯納金、違約金等費(fèi)用；5、判令俞明承擔(dān)萬(wàn)達(dá)公司的律師費(fèi)20000元。

一審福清法院觀點(diǎn)：

訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議依法成立并有效，雙方均應(yīng)共同遵守。俞明未按約定向銀行償還貸款，也未按約定向萬(wàn)達(dá)公司償還代墊款，符合訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的解除合同條件，萬(wàn)達(dá)公司于2017年8月2日發(fā)函通知俞明解除訟爭(zhēng)合同，故《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》于2017年8月2日解除。

萬(wàn)達(dá)公司主張俞明償還代墊款及協(xié)助辦理合同備案及預(yù)告登記注銷(xiāo)手續(xù)，予以支持。

關(guān)于違約金問(wèn)題，俞明對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。鑒于訟爭(zhēng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)的房?jī)r(jià)與當(dāng)前同地段房?jī)r(jià)相比呈上漲趨勢(shì)，并兼顧萬(wàn)達(dá)公司的實(shí)際損失及本案合同的實(shí)際履行情況等因素，根據(jù)公平原則及當(dāng)事人之間的利益平衡，同時(shí)考慮違約金兼具補(bǔ)償與懲罰雙重功能，酌定本案違約金按購(gòu)房總價(jià)款的5%計(jì)付。

因訟爭(zhēng)合同明確約定出賣(mài)人為實(shí)現(xiàn)前述債權(quán)而支出的合理費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，故萬(wàn)達(dá)公司主張俞明返還已墊付案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)以及本案律師代理費(fèi)，予以支持，但基于公平原則，酌定其中10000元由俞明承擔(dān)為宜。

萬(wàn)達(dá)公司依據(jù)訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不具有優(yōu)先性，故其主張從俞明已付購(gòu)房款中直接抵扣上述代償款、違約金及律師代理費(fèi)等缺乏依據(jù)，不予支持。

訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)將俞明已支付的購(gòu)房首付款和銀行按揭款及其利息返還俞明。利息可按中國(guó)人民銀行同期定期存款利率計(jì)算。

二審福州中院觀點(diǎn)：

關(guān)于案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后的合同價(jià)款、按揭代墊款、利息、違約金等返還問(wèn)題。合同解除后，俞明應(yīng)將房產(chǎn)返還給萬(wàn)達(dá)公司，萬(wàn)達(dá)公司亦應(yīng)將購(gòu)房款返還給俞明。萬(wàn)達(dá)公司已代俞明償還了銀行按揭貸款及利息等費(fèi)用，俞明應(yīng)向萬(wàn)達(dá)公司返還該代墊款。萬(wàn)達(dá)公司主張?jiān)谄鋺?yīng)退還俞明的已付購(gòu)房款中直接抵扣代墊款、違約金等，因俞明應(yīng)向萬(wàn)達(dá)公司支付的違約金、代墊款屬于普通債權(quán)，不具有優(yōu)先于其他債權(quán)受償?shù)牡匚?，故不予支持?/p>

關(guān)于違約金的認(rèn)定問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，請(qǐng)求調(diào)整違約金是當(dāng)事人的抗辯權(quán)，而非由法院依職權(quán)進(jìn)行調(diào)整，本案中，俞明并未提出調(diào)整違約金的請(qǐng)求，根據(jù)合同約定，其應(yīng)向萬(wàn)達(dá)公司支付購(gòu)房款總額20%的違約金。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案值得關(guān)注的焦點(diǎn)在于萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)退還俞明的已付購(gòu)房款能否用來(lái)抵扣其為俞明所支出的代墊款、違約金等款項(xiàng)，萬(wàn)達(dá)公司主張?jiān)诩s定的抵銷(xiāo)條件成就時(shí)（即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后），萬(wàn)達(dá)公司與俞明互負(fù)債務(wù)的抵銷(xiāo)即已完成。但一審以萬(wàn)達(dá)公司因合同享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不具有優(yōu)先性為由駁回其已付購(gòu)房款抵扣代償款的主張，無(wú)獨(dú)有偶，二審認(rèn)為萬(wàn)達(dá)公司所享有的退還款屬于普通債權(quán)，其與其他債權(quán)受償?shù)牡匚幌嗤?，亦不支持萬(wàn)達(dá)公司主張直接抵扣的訴請(qǐng)。

這種判決主要有利于俞明的其他債權(quán)人，如其他債權(quán)人案件已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序且俞明無(wú)其他財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的，其他債權(quán)人是可以針對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還給俞明的相關(guān)款項(xiàng)要求一并參與分配，各方按比例分得相應(yīng)款項(xiàng)，而非是開(kāi)發(fā)商可以全得。

案例索引：(2018)閩01民終10565號(hào)，以上涉及人名均為化名。