改判要點：在《商品房延期交付通知書》中，公司已明確承諾在辦理產(chǎn)權(quán)總登時按《商品房買賣合同》的約定支付延期交付違約金，故可以認定本案逾期交房違約金的訴訟時效自辦理產(chǎn)權(quán)總登時起算

案情簡介：

2011年3月18日，鄭中山、羅玉與小白公司簽訂《商品房買賣合同》及其附件，合同第八條約定“小白公司應(yīng)在2012年12月31日前將符合約定條件的商品房交付鄭中山、羅玉使用”。第九條約定“逾期交房超過90日后，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，小白公司按日向鄭中山、羅玉支付已付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行?！焙筻嵵猩健⒘_玉于2018年11月23日訴至法院，要求仁文建設(shè)有限公司賠償逾期交房違約金。

一審鼓樓法院觀點：

關(guān)于違約金的計算期間和金額，小白公司辯稱鄭中山、羅玉的部分訴請超過訴訟時效，鄭中山、羅玉主張新聞媒體報道小白公司逾期交房事件可構(gòu)成訴訟時效中斷，對此一審法院認為，鄭中山、羅玉關(guān)于訴訟時效問題的上述主張意見，無任何法律依據(jù)，一審法院不予采納；鄭中山、羅玉亦未提交其他證據(jù)證明本案存在訴訟時效中斷的情形，故一審法院對小白公司的相應(yīng)答辯意見予以采納。小白公司對于鄭中山、羅玉于2018年11月23日向一審法院提交訴訟材料及鄭中山、羅玉與小白公司于2018年7月20日交房予以認可，一審法院對此予以確認。故小白公司應(yīng)承擔的逾期交房違約金應(yīng)以人民幣1336287元為基數(shù)，從2015年11月23日起，按照日萬分之一標準計算至2018年7月20日止，具體金額應(yīng)為：1336287元×1/10000×970天=129619.84元。

二審期間，鄭中山、羅玉提交小白公司于2012年12月1日和2014年9月25日發(fā)出的《商品房延期交付通知書》兩份作為新證據(jù)，二審法院另查明：2012年12月1日，小白公司向鄭中山、羅玉發(fā)出《商品房延期交付通知書》，內(nèi)容：“抱歉地通知您，您所購買的大儒世家·天瀾I期（原厝南地塊）因故需延遲交房，我司將在2014年9月30日前辦理交房，屆時將提前發(fā)出交房通知書，因延遲交房給您帶來的不便深表歉意，我司將在您辦理產(chǎn)權(quán)總登時按《商品房買賣合同》的約定支付延期交付違約金?！?/p>

二審福州中院觀點：

根據(jù)小白公司向鄭中山、羅玉發(fā)出的《商品房延期交付通知書》，小白公司已明確承諾在辦理產(chǎn)權(quán)總登時按《商品房買賣合同》的約定支付延期交付違約金，故可以認定本案逾期交房違約金的訴訟時效自辦理產(chǎn)權(quán)總登時起算。而小白公司至今未能提交證據(jù)證明訟爭商品房所在地塊已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)總登，且鄭中山、羅玉起訴之時距辦理產(chǎn)權(quán)總登之日已超過訴訟時效。因此，本案鄭中山、羅玉起訴請求小白公司支付逾期交房違約金并未超過訴訟時效。綜上，小白公司應(yīng)承擔的逾期交房違約金應(yīng)以1336287元為基數(shù)，按日萬分之一標準計算，自2013年1月1日起計至2018年7月20日止。

福州律師蔡思斌評析：

一、本案的主要焦點逾期交房違約金從何時起算訴訟時效？按照司法實踐中的通說觀點“當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效?！薄睹穹倓t》規(guī)定的一般債權(quán)請求權(quán)訴訟時效為三年，因此一審法院認定應(yīng)自鄭中山、羅玉向法院提交訴訟材料之日2018月11月23日往前推三年2015年11月23日前的逾期交房違約金已過訴訟時效。

二、本案改判的主要依據(jù)是二審過程中鄭中山、羅玉提交的新證據(jù)《商品房延期交付通知書》，其中明確寫明“我司將在您辦理產(chǎn)權(quán)總登時按《商品房買賣合同》的約定支付延期交付違約金”，由此可推知小白公司應(yīng)支付違約金的時間為“辦理產(chǎn)權(quán)總登記時”，因此訴訟時效應(yīng)當自小白公司“辦理產(chǎn)權(quán)總登記時”起算。?

案例索引：(2019)閩01民終8526號，以上涉及人名均為化名。