首先我們要明確婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)的概念，根據(jù)婚姻法17、18條的規(guī)定，婚前取得的財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；所以買房的先后順序就顯得尤為重要，如果是在夫妻雙方婚后購房，哪怕對方?jīng)]有出過一分錢，也算是夫妻共有財(cái)產(chǎn)喲！

小紅跟小明即將要修成正果，買房結(jié)婚。但是房產(chǎn)證（不動產(chǎn)登記證）上寫誰的名字使得他們有點(diǎn)苦惱！

究竟如何署名呢？下面一起看看可能出現(xiàn)的幾種情況，你再做選擇吧！

情況一：小明結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證只寫小明的名字；或者小明結(jié)婚前貸款買房，房產(chǎn)證也只寫小明的名字，領(lǐng)結(jié)婚證前貸款已還清。

跟小紅結(jié)婚以后，這套房產(chǎn)屬于小明的婚前財(cái)產(chǎn)，即使跟小紅離婚了，這套房子仍然歸小明所有，而且婚后房產(chǎn)的自然增值也歸小明所有。比如小明原先花50萬買的房產(chǎn)，后來房價(jià)漲到60萬了，那么這60萬都是小明的。

這套房產(chǎn)并非跟小紅一毛錢關(guān)系也沒有哦。雖然產(chǎn)權(quán)只是小明一個(gè)人的，但婚后這套房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值以外，被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。簡單來說，如果他們婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)了。那這么說，當(dāng)個(gè)包租婆也不錯(cuò)的！

情況二：小明結(jié)婚前自己或父母付首付，自己貸款買房，房產(chǎn)證只寫小明一個(gè)人的名字，婚內(nèi)依然在還款。

雖然小明和小紅結(jié)婚以后，還是小明一個(gè)人在還款，但這時(shí)候的小明賺的錢已經(jīng)不屬于一個(gè)人的了，日常的吃喝開支加還貸都是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，如果兩人離婚了，房產(chǎn)需要雙方協(xié)商處理。

如果雙方不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸小明，未還完的貸款也是小明的個(gè)人債務(wù)，而婚姻期間的還貸以及相應(yīng)的增值，小明需要對小紅進(jìn)行補(bǔ)償。

情況三：小明或小明父母出資，房產(chǎn)證上只寫小紅的名字。

法院通常認(rèn)定這是一種賦條件的贈與行為。在小明和小紅領(lǐng)取結(jié)婚證之前，如果分手了，房產(chǎn)歸屬小紅，但小明可以要求小紅返還已支付的款項(xiàng)；如果小明和小紅領(lǐng)取結(jié)婚證以后離婚，那么該房產(chǎn)就屬于小紅的了。

其實(shí)是最不推薦這種形式，婚前因種種原因分手的話還要談錢，兩個(gè)家庭會因此撕破臉，離婚的話，小明豈不是賠了房款又跑了夫人？

情況四：小明在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人名字。

建議小明保留好付款證據(jù)，這樣不管婚前分手還是婚后分手，財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，這套房子都是歸小明的。

情況五：小明父母在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人的名字。

這也是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)的一種形式，女方要求房產(chǎn)證上寫自己的名字，男方父母又怕小夫妻有壓力，就自己吃苦將房款全付掉。

不是說所有的事情都要往最壞的方向發(fā)展，但起碼開始的時(shí)候要有保護(hù)自己的意識。建議小明父母保留好付款的證據(jù)或讓準(zhǔn)夫妻兩寫好借條，如果他們在結(jié)婚前分手，小明父母可以索回錢款，但如果是結(jié)婚后離婚，那只能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割了。

情況六：小明在婚前付首付，貸款買房，房產(chǎn)證上寫小紅和小明的名字。

此情況需要事先明確雙方對該房產(chǎn)的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。

購房后，小紅和小明分手的話，不論有沒有領(lǐng)取結(jié)婚證，后續(xù)的房貸應(yīng)由雙方共同償還，也可以在分割該房產(chǎn)時(shí)，通過在銀行變更貸款人的方式一并解決后續(xù)還款問題。

如果產(chǎn)權(quán)上約定好了份額，那么小紅需要支付小明相應(yīng)的首付費(fèi)用，如果沒有約定份額，就按共同共有一人一半。

情況七：婚前小明和小紅全款買房，房產(chǎn)證寫小明和小紅的名字。

這種情況同情況六，約定按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額?，F(xiàn)實(shí)中一般按照出資比例來約定各自份額。這樣大家也沒什么好扯，分割房產(chǎn)時(shí)，按照份額來劃分。

情況八：婚前兩人貸款買房，房產(chǎn)證寫兩人的名字。

產(chǎn)權(quán)情況同情況七，還款是雙方的共同義務(wù)，分手的話通過在銀行變更貸款人的方式解決后續(xù)還款問題。

情況九：小明父母付款，房產(chǎn)證上寫小明父母的名字。

這種情況毫無疑問，產(chǎn)權(quán)肯定歸小明父母，跟小明和小紅沒有關(guān)系。但有個(gè)問題，假如需要貸款的話，小明父母就要考慮自己的年齡是否符合銀行按揭貸款的要求，以及未來小明繼承或被贈與這套房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，甚至還要考慮以后政策的變化，如征收遺產(chǎn)稅等。

如果房屋是貸款的，婚后是小明和小紅還款，那么離婚以后，小紅可以要求父母返還并平均分割已支付的貸款本息。

最后還有一種很奇葩的情況，但可能也是很多人能接受認(rèn)可的情況：與其那么麻煩不公平，那只要出錢的人，如小紅、小明、小紅父母、小明父母都出現(xiàn)在房產(chǎn)證上不就好了？！

艾瑪！那真正是不得了了！如果離婚以后去過戶，一下去那么多人，別人是不是以為來打架的？！

如果全款，那在登記時(shí)，需要約定好按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額，如果共同共有，原則上是等份分割，有幾個(gè)人按幾等份分。但如果需要貸款，問題來了，銀行是否可以操作呢？具體需要跟銀行咨詢了。

看了一大串，終于弄明白了怎么在房產(chǎn)證上怎么署名了，松了一口氣，但是你以為這樣就可以了嗎？不是的！小編還要告訴你另外一件很重要的事！

在絕大多數(shù)購房者看來，如果房產(chǎn)證上加上了自己的名字，那么這個(gè)房子肯定是有我的一份，但是，其實(shí)不是的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來自于房產(chǎn)登記，房子作為不動產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。

房產(chǎn)證與不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產(chǎn)證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。

隨著時(shí)代的發(fā)展，“牽手了，就是一輩子”的愛情越來越少，有些人在婚房買好之后，房本上也有名字了，不想結(jié)婚了。還有就是騙婚的情況，這樣能得到房產(chǎn)嗎？

來看一個(gè)案例你就明白了！

2007年，何某購房，并與戀人顧某登記為共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某準(zhǔn)備將該房出賣購置其他房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上卻有顧某的名字，輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上顧某后顧某卻以自己是房屋所有人為由要求分得售房款的一半，否則就不同意何某賣房子。2012年何某以其獨(dú)自出資購房并一直償還按揭款為由，訴請確認(rèn)該房屋歸其全部所有。

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，未出資亦未償還按揭款一方，是否應(yīng)認(rèn)定享有該房屋所有權(quán)？

何某出于對顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨(dú)自出資購買的房屋權(quán)屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結(jié)婚。

《民法通則》第 62 條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效?！币蝾櫮迟彿俊⑦€貸均未出資，且其未與何某結(jié)婚，顧某失去了受領(lǐng)并保持房屋一半所有權(quán)的根據(jù)，房屋應(yīng)從由何某名義登記占有一半狀態(tài)變更為何某全部所有。

顧某主張其享有房屋份額系何某無償贈與，但未提供贈與合同證實(shí)其主張，且何某本身家庭經(jīng)濟(jì)情況并不富裕，購房時(shí)還要向銀行貸款 21 萬元支付房款，何某將當(dāng)時(shí)價(jià)值 30 萬余元房產(chǎn)一半，無償贈與顧某有悖常理，亦不符合客觀現(xiàn)實(shí)。

何某在 2011 年想賣掉房屋，找顧某協(xié)商時(shí)，顧某不同意簽名，何某此時(shí)才知道權(quán)利被侵害，何某 2012起訴主張權(quán)利，未超過兩年訴訟時(shí)效，判決訴爭房屋權(quán)屬全部歸何某所有。

因此，根據(jù)法院審判實(shí)踐，一方戀愛期間基于締結(jié)婚姻愿望購房并將房產(chǎn)登記為與戀愛對方共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，另一方未出資亦未償還按揭款的，應(yīng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸出資方所有。

“一生一世一雙人”并不是現(xiàn)代人的唯一婚姻形式。最后很多夫妻在離婚時(shí)都要面對“離婚后房產(chǎn)如何分割”的問題，那么準(zhǔn)夫妻買房還要要注意什么呢？

如果房子登記在準(zhǔn)夫妻雙方名下，但產(chǎn)權(quán)上未記載份額，雙方也沒有另外約定份額，則按共同共有一人一半。在訴訟中，誰主張誰舉證，沒有約定的按實(shí)際出資份額分割。因此，購房時(shí)，不要忘記對各自的出資額做個(gè)約定公證。

戀愛時(shí)兩人你好我好，可能不在意誰出多少錢這樣的問題，但戀愛關(guān)系不受法律保護(hù)，一旦兩人談崩，再來搞財(cái)產(chǎn)分割，就容易產(chǎn)生糾紛。因?yàn)榇蠖鄶?shù)準(zhǔn)夫妻在買房、裝修過程中的出資情況不同，有的房產(chǎn)證上只寫了一個(gè)人的名字，如果最后難以認(rèn)定兩人的出資情況，就容易引起矛盾。

戀愛期間購買的房屋，一般來說登記在誰名下，就歸誰所有。如果是兩個(gè)人合買（即登記在兩人名下，如果尚未取得產(chǎn)權(quán)證，則看購房合同上是否是兩人名字），則按照共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。如果房子登記在男方名下，但女方也出錢了，那么分手時(shí)，房子歸男方所有，但男方應(yīng)當(dāng)返還女方錢財(cái)。這里有個(gè)前提，即女方有充分的證據(jù)證明自己支付了房款，如果沒有證據(jù)，也很難得到保障。

提醒：戀人婚前購房最好采用“聯(lián)名”方式，也就是把兩個(gè)人的名字都寫到房產(chǎn)證或購房合同上。“聯(lián)名購房”的程序并不復(fù)雜，在購房合同買受人一欄中同時(shí)填入兩個(gè)人的名字和身份證號碼，等到辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，男女雙方都向房管部門交納相關(guān)的證件。

準(zhǔn)夫妻婚前共同購房采用“聯(lián)名”方式，首先保證兩個(gè)人對房屋共同享有所有權(quán)。此外，個(gè)人一定要保存出資證據(jù)或兩人簽訂一份協(xié)議，證明自己在購房中的出資額度或比例等，以避免將來可能出現(xiàn)的紛爭。

來源 | 遇事找法（找法網(wǎng)官方訂閱號）

福州市不動產(chǎn)登記和交易中心關(guān)于不動產(chǎn)登記過程中新舊證銜接有關(guān)問題的問答

一、問：不動產(chǎn)登記工作開展以后，我手上的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》還有效嗎？

答：有效，不動產(chǎn)登記工作開展以后，原來頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》仍然有效，可以抵押、可以買賣，只有在你的房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變更等情況下重新申請登記時(shí)，我們才收回舊證，發(fā)給你統(tǒng)一記載土地、房屋信息的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

二、問：商品房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房房屋總登記已辦理，但是土地竣工變更登記沒辦，也就是說現(xiàn)在只能辦房屋登記，不能辦土地登記，不動產(chǎn)登記能辦理嗎？

答：可以辦理，上述房產(chǎn)已辦理了房屋總登記，尚未辦理土地分戶變更登記的，購房人（被安置人）在具結(jié)知曉“該房產(chǎn)存在土地內(nèi)容暫無法記載”的情況后，可以申請辦理不動產(chǎn)登記，我們只在不動產(chǎn)登記薄及權(quán)證上記載房屋信息。

當(dāng)然，如果待土地分戶變更登記也辦妥后再來申請更好，我們將頒發(fā)統(tǒng)一記載土地、房屋信息的證書。

三、問：我手上只有《房屋所有權(quán)證》沒有土地證，可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？是不是要換成不動產(chǎn)證才可以？

答：如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》，就可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)，這個(gè)政策沒有變化，不需要換成不動產(chǎn)權(quán)證書，在轉(zhuǎn)讓后我們會根據(jù)土地登記信息和房屋登記信息，發(fā)放有記載土地、房屋信息的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

四、問：我的房產(chǎn)有《房屋所有權(quán)證》，但是整個(gè)小區(qū)的土地證現(xiàn)在都沒法辦，能辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？

答：政策一樣，如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》就可以轉(zhuǎn)讓、抵押；只是在我們受理時(shí)會告知申請人土地信息暫無法登記，申請人要具結(jié)知曉相關(guān)情況并承諾承擔(dān)將來有可能產(chǎn)生的土地登記費(fèi)用后，我們給予辦理，在發(fā)放的《不動產(chǎn)權(quán)證書》上我們只記載房屋信息。但是土地如果屬于集體土地，就沒辦法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。

五、問：我買的是商品房，有按揭抵押，剛辦的《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，現(xiàn)在要辦土地證怎么辦？

答：9月26日之后，我們辦的是《不動產(chǎn)權(quán)證書》，原來的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》不再辦理了。

你買的商品房原來已辦理了《房屋所有權(quán)證》，不論是抵押、轉(zhuǎn)讓還是落戶、孩子上學(xué)等，只要有房產(chǎn)證都可以辦理不受影響，因此建議你現(xiàn)在可以不必更換成《不動產(chǎn)權(quán)證書》，待今后房屋轉(zhuǎn)讓、更名等權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)再來申請，我們一并頒發(fā)記載有土地、房屋信息的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。目前不動產(chǎn)登記剛剛開始，辦事群眾較多，也請你們多多理解，對于此類業(yè)務(wù)延后再來申請。

拆遷安置房有上述類似情況的，我們的建議也是一樣。

六、問：我買的是二手房，已辦了《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，怎么辦？

答：購買二手房已辦理了《房屋所有權(quán)證》，現(xiàn)在要變更成《不動產(chǎn)權(quán)證書》，買方單方來申請就可以了，不需要賣方一同來。申請的資料按以下不同情況提供：二手房（含因繼承、受遺贈、贈與、互換等取得房產(chǎn)），提供申請表、身份證、房產(chǎn)證、原賣方的土地使用證；如果原來辦了土地登記預(yù)約的，把當(dāng)時(shí)預(yù)約簽定的材料也交進(jìn)來；如果房產(chǎn)已抵押了，銀行要出個(gè)同意換證的同意函。

如果賣方原來辦過土地證，由于丟失等其它原因無法提供原土地使用證的，經(jīng)買賣雙方確認(rèn)（繼承、受遺贈除外）后予以受理，在中心網(wǎng)站上公告15個(gè)工作日后辦理；如果賣方無法到場確認(rèn)的，由買方在《福州日報(bào)》或《福建日報(bào)》上登報(bào)公告30日后無異后受理、辦理。

總之，只要買方手上執(zhí)有賣方的土地證，隨時(shí)單方來辦都可以，不必急于一時(shí)。

七、問：如果是單位和個(gè)人的自建房，要雙證齊全才能交易、抵押嗎？

答：是的，屬于單位或個(gè)人的自建房的，辦理地上建筑物的不動產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)記載土地、房屋信息，應(yīng)同時(shí)持有《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》，或執(zhí)有完整記載土地、房屋信息的《不動產(chǎn)權(quán)證》方可辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等登記手續(xù)。