案情簡介：
對于佛山房屋首期款的資金來源，林美美主張母親將從銀行取現(xiàn)及存放家中的現(xiàn)金50000元交由林美美存入銀行賬號，用于支付首期款及購房電商費用。為此林美美提供了母親農(nóng)商銀行賬號0269尾號的交易明細、5639尾號交易明細及林美美工商銀行賬號9591尾號的交易明細，顯示：2015年5月2日，母親農(nóng)商銀行0269賬號取現(xiàn)10000元、20000元以及在5639賬號取現(xiàn)60000元、80000元，林美美工商銀行賬號存入現(xiàn)金200000元；2015年5月6日，母親農(nóng)商銀行0269賬號取現(xiàn)45000元，林美美工商銀行分別存入9700元、10000元、18900元、1200元，并POS交易支出20000元及217171元。
關于佛山房屋按揭貸款的月供款，林美美主張由母親通過銀行取現(xiàn)交給林美美存入銀行賬號或直接通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信轉(zhuǎn)賬方式交給林美美還款。為此，林美美提供了母親工商銀行賬號交易明細、林美美工商銀行交易明細、林美美招商銀行交易明細、林美美民生銀行交易明細、林美美微信賬單詳情。上述交易明細及記錄顯示：2015年7月至2020年8月，母親賬號取現(xiàn)的同日，林美美的賬號即存入等額現(xiàn)金，或母親直接轉(zhuǎn)賬給林美美，交易共計59筆，總額278200元；按揭貸款每月供款為4254.36元。
同時林美美提交了其與母親簽訂《贈與協(xié)議》，約定登記在林美美名下的訟爭房屋是母親實際出資購買，母親將上述房屋及車位贈與給林美美個人所有，與李大勇無關。簽訂日期為2020年6月1日。母親于2021年1月6日到庭表示佛山房屋及佛山車位是其出資購買并贈與給林美美一人。
雙方確認佛山房屋由林美美母親母親使用，用于出租收益。李大勇、林美美離婚后由林美美承擔佛山房屋的月供款。李大勇陳述佛山房屋的首付款主要是林美美母親支付，李大勇、林美美雙方亦出資小部分。
一審法院觀點：
其次，母親自2015年7月至2020年8月期間，母親銀行賬號取現(xiàn)的同日，林美美的賬號即存入等額現(xiàn)金，或母親直接轉(zhuǎn)賬給林美美，母親取現(xiàn)及轉(zhuǎn)賬交易共計59筆，總額278200元。上述期間按揭貸款還款共計261454.79元（根據(jù)銀行賬號交易明細計算：5640.7元/期+4386.7元/期×4期+4445.22元/期+4254.36元/期×54期+4086.63元/期）。從存取時間金額及交易持續(xù)5年時間，足以認定母親取現(xiàn)后再將款項存入林美美的銀行賬號，形成雙方之間的交易習慣。林美美已成年且自身有工作及收入，母親作為母親不負有向林美美支付生活費或其他費用的義務，母親的轉(zhuǎn)款雖未注明還貸之用，但從交易習慣及交易時間、金額等方面考慮，母親支付的款項用于償還佛山房屋的按揭貸款具有高度蓋然性。李大勇抗辯其向林美美銀行賬號轉(zhuǎn)賬支付的款項是用于償還按揭貸款，但從林美美的銀行賬戶交易記錄可知李大勇轉(zhuǎn)款后林美美并未用于償還房屋按揭貸款，而是用于消費及償還個人消費貸款。鑒于此，一審法院對林美美主張佛山房屋的貸款由母親償還的意見予以采納。
一審法院認為，雖然無證據(jù)證明陳某某在出資購買佛山房屋時明確贈與給林美美一人，但佛山房屋均登記在林美美一人名下，陳某某與林美美系母女關系且陳某某在本案中明確表示將佛山房屋及車位贈與給林美美。佛山房屋及佛山車位在李大勇、林美美婚姻存續(xù)期間購買，但由林美美母親陳某某出資購買，登記在林美美一人名下，可以認定陳某某只對林美美一人的贈與。故佛山房屋及佛山車位為林美美的個人財產(chǎn)，李大勇要求分割該房屋及車位理據(jù)不足，一審法院不予支持。
二審廣州中院觀點：
《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》第七條規(guī)定的婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，指的是一方父母全額出資的情形，如僅存在父母部分出資的，則部分出資的一方父母并不能取得房屋的所有權，也就無權決定將房屋贈與自己的子女。
根據(jù)本案查明的事實，林美美所提供的證據(jù)不能證明其母親存在全額出資購買后將產(chǎn)權登記于林美美名下以贈與林美美個人的事實，林美美的主張不符合上述規(guī)定的情形，故其應承擔舉證不能的后果。該房屋雖登記在林美美名下，但依據(jù)婚姻法所確定的夫妻共同財產(chǎn)制原則，夫妻于婚姻關系存續(xù)期間所得財產(chǎn)，除法律明確規(guī)定為個人財產(chǎn)或雙方對財產(chǎn)歸屬有明確約定為個人所有的外，均屬于夫妻共同財產(chǎn)。因此，涉案房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)，并在此基礎上進行分割。故一審判決認定該房屋是林美美個人財產(chǎn)，認定事實和適用法律有誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評析：
蔡思斌
2022年8月22日
本打算通過假離婚騰出丈夫的購房資格買房投資，不曾想辦完離婚手續(xù)，用丈夫的購房資格買完房后丈夫卻拒絕復婚了！妻子一氣之下將丈夫訴至法院。近日，北京市通州區(qū)人民法院審結(jié)了這起假離婚引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。
王女士與張先生于2007年登記結(jié)婚，婚后共同在通州區(qū)購置了一套房產(chǎn)，登記在王女士名下。2015年8月，通州區(qū)被定為城市副中心后房價開始飛漲，王女士與張先生商量在通州區(qū)再投資一套房產(chǎn)，但根據(jù)通州區(qū)限購政策，雙方必須辦理離婚手續(xù)才能騰出張先生的購房資格。2015年12月，王女士以張先生的名義簽訂了購房合同。4天后，王女士與張先生到民政局辦理了離婚手續(xù)。隨后，王女士借款籌集了100余萬元首付款，并以張先生的名義申請貸款支付了剩余房款，房屋順利交付，并最終登記在了張先生名下。一切辦理妥當后，張先生卻表示不想復婚了，還稱這套房產(chǎn)是自己的個人財產(chǎn)。王女士傷心憤怒不已，最終無奈起訴到通州區(qū)法院，要求張先生就訴爭房屋給付其85%的折價款。
法院經(jīng)過審理查明，雙方購置房產(chǎn)時尚未離婚，離婚時也沒有對訴爭房屋進行約定處理；從房屋購置過程來看，王女士參與了看房、簽約、籌款、付款、過戶、交房的全部過程，張先生對此明知并且同意，故雙方應該有共同購房的合意，房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，但因雙方已不再是夫妻，故法院根據(jù)雙方實際出資情況確定了房屋份額，最終將房屋判歸張先生，張先生再給王女士折價款100余萬元。（佘亞妮）
■法官提醒■
離婚需謹慎，雙方在民政局登記離婚時需簽署離婚協(xié)議對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割進行處理，這種協(xié)議一經(jīng)雙方簽字確認即生效，沒有正當理由、沒有充分證據(jù)不能反悔。而我國婚姻法也明確規(guī)定了婚姻自由原則，婚姻關系一旦解除，任何一方都無權強制要求對方復婚。
來源：人民法院報||
]]>——北京三中院判決馬某諾、馬某德、李某某訴黃某某分家析產(chǎn)糾紛上訴案
裁判要旨
離婚時兩限房的分割要充分考量政策因素，權屬認定的主要依據(jù)是購房對象的資格而非與婚姻狀態(tài)變動相關的購房時間或出資主體、數(shù)額等其他情況。兩限房由一方在婚前申請，婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產(chǎn)支付的，應認定為一方個人財產(chǎn)而非夫妻共同財產(chǎn)。
【案情】
馬某德與李某某系夫妻關系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請人申請限價商品住房一套，申請家庭人口為上述3人。資格審核通過后，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。此后，馬某諾簽訂《商品房預售合同》（限價商品住房），房屋總價款510615元，首付款310615元，貸款20萬元。房屋首付款由黃某某支付。婚姻關系存續(xù)期間涉案房屋取得房屋所有權證，登記所有權人為馬某諾。此后馬某諾與黃某某離婚。
馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認涉案房屋為三人所有。一審中，雙方對房屋現(xiàn)價值達成一致意見為200萬元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進行份額及補償款的分割。
【裁判】
北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭房屋應為馬某諾與黃某某的夫妻共同財產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請的兩限房，馬某德、李某某因申請涉案房屋，今后無法再次申請保障性住房，故其二人應該得到一定補償。綜合考慮涉案房屋的來源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負責償還，由馬某諾向黃某某支付折價款70萬元，馬某德、李某某應獲得的補償計入馬某諾享有的份額中。
一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某、黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財產(chǎn)，黃某某則對一審判決進行房產(chǎn)分割時計算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向北京市第三中級人民法院提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認為，一審判決認定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，屬適用法律有誤，但處理結(jié)果并無不當。依法駁回上訴，維持原判。
【評析】
離婚時兩限房的分割問題，涉及到國家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會效果的綜合考量問題。兩限房由一方在婚前申請，在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產(chǎn)支付的，離婚時如何分割爭議較大，目前沒有定論。
????1.權屬認定問題
第一種觀點認為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請，但購房行為發(fā)生于婚后，該房產(chǎn)應作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。第二種觀點認為，該房產(chǎn)應認定為申請人一方個人財產(chǎn)。
兩限房屬于保障性住房的范圍，購房主體特定，購買價格亦非房屋價值的直接體現(xiàn)，具有福利性質(zhì)。兩限房由一方婚前申請的，房產(chǎn)的供應對象為一方及其父母等成員構成的家庭，與另一方無關。申請兩限房的家庭經(jīng)過資格審查符合條件后，通過搖號確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購房手續(xù)即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請行為的延續(xù)，在此期間申請人婚姻狀態(tài)的變動或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請人所具備的資格。如果在認定房產(chǎn)權屬時不考慮兩限房的特殊性，將導致兩限房政策所要實現(xiàn)的目的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則。筆者贊同第二種觀點。
在不屬于夫妻共同財產(chǎn)的前提下，關于權屬問題在申請家庭內(nèi)部亦存在爭議，爭議在于屬于申請人單獨所有還是家庭成員共有。兩限房的購買資格限定于申請人本人，申請家庭成員并非申請人、亦未作為購房人簽訂買賣合同的，房產(chǎn)亦登記于申請人名下，故產(chǎn)權應認定為申請人一方所有而非家庭成員共有。
????2.另一方的補償問題
一種觀點認為，另一方明知其不具備購買資格，因出資獲利不符合國家政策，所以，在離婚時另一方主張因其出資對于登記于一方名下的兩限房增值部分予以補償不應支持。另一種觀點認為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經(jīng)沒有必要或者沒有可能購置個人房產(chǎn)，由于限購政策的影響，同時房價持續(xù)上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經(jīng)因為締結(jié)婚姻而錯過了最佳的個人購房時機。因此，將另一方的出資作為債權對待時，不考慮房屋升值的因素，對另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點。至于補償標準，以公平為基本原則，應依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情況以及個人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財產(chǎn)分割的數(shù)額為限。
本案案號：（2015）朝民初字第37209號，（2016）京03民終4912號
案例編寫人：北京市第三中級人民法院??楊??路
]]>
2016年春節(jié)剛過，正月未出，北、上、深房價如飛機起飛，價格猛漲，違約猛增。為何違約？有些不誠信的賣家后悔了，賣低了。于是，使出五花八門的招數(shù)和買家解約，不少買家因為缺乏法律知識，因此吃虧上當。律師通過本文告訴買家該怎樣順利履行合同，怎樣識破惡意違約；告訴買家該怎樣買到房，防住狼。在這段房價又開始瘋漲日子里，希望通過本文為正在或?qū)⒁M行房屋交易的人們提供一些有益的幫助；希望能減少一些訴訟糾紛，即便是減少一起，也是在傳播“無訟”；希望能讓誠實守信更多一些傳播，即便是多一點，也是在傳播“有信”。
本文分為兩部分。第一部分告訴你：買家必須要嚴格履約，尤其在這房價要升天的特殊時期，某些賣家憋著等你違約，若買家此時違約，實屬咎由自取，賣家一旦抓住買家的違約行為（達到約定或法定解除條件），就有權解除合同，甚至要求買家承擔違約賠償。第二部分告訴你：個別不良賣家，故意設套害人，律師教你如何一一識破。
第一部分 買家嚴格履約
1、購房資格
易犯錯誤：不少買家自以為資格沒有問題，結(jié)果簽約后資格核驗不通過，導致合同無法繼續(xù)履行，賣方有權解除合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，常見的核驗不通過情形有：社保繳納中斷過、社保曾短暫遷至京外又回京、通過黑中介突擊補交、個稅不連續(xù)、一些合伙類型企業(yè)個稅繳納不具有連續(xù)性等。
律師支招：買家必須落實自己的購房資格是否完善，否則絕不簽約。社保記錄可以在官網(wǎng)查詢；持身份證，在社保中心和稅務所可以現(xiàn)場查詢社保和個稅繳納記錄。買房人應當花半天時間，先查詢，后簽約。
2、定金支付義務
易犯錯誤：未按時、足額繳納定金，或未留存有效付款憑證。買家一旦出現(xiàn)這樣錯誤，賣家就有可能根據(jù)遲延履行責任條款，解除合同。
律師支招：首先，支付定金是買家的義務，必須足額且準時支付，如果支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時，根據(jù)自己的能力和狀況作出約定。第二，現(xiàn)金支付的，必須讓賣方給你出具收據(jù)；匯款轉(zhuǎn)賬的，必須支付到賣方本人的賬戶，或者賣方書面簽字指定的收款賬戶，匯款后留存好匯款憑證，如果可以，最好讓賣方出具收據(jù)。
3、首付款支付義務
常犯錯誤：首付款通過第三方監(jiān)管平臺支付的，常見的錯誤有：選錯監(jiān)管方式、選錯監(jiān)管機構。（首付款直接支付給賣家的，參見第2點）
律師支招：有一類監(jiān)管，支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監(jiān)管機構放款，若期間發(fā)生任何糾紛，任何一方無法提取款項，此方式可??；還有一類監(jiān)管，不少銀行都提供，支取的條件是某個約定時間到來，則自動放款給賣家，此方式不可取，因為合同履行過程有很多變量，甚至糾紛，原定時間到了，買家未必已經(jīng)取得相應房屋權利。有關監(jiān)管機構，有些地方的不動產(chǎn)登記中心提供監(jiān)管服務，可取；有些非常有誠信的中介機構，在銀行開設有監(jiān)管專戶并在建設主管部門備案，可?。灰恍┬≈薪槲唇?jīng)備案的所謂監(jiān)管賬戶，不可取，已發(fā)生多起卷款潛逃事件。
4、申請貸款義務
常犯錯誤：買家在合同中約定批貸的具體時間；買家沒有約定第一次申貸失敗后的處理方式。買家如果犯了第一個錯誤，極容易構成遲延履行，讓賣家抓住機會解約；買家如果犯了第二個錯誤，申貸失敗，自有資金難以支付，也會導致賣家解除合同。
律師支招：買家在合同中只能根據(jù)自身情況，約定何時提交申貸資料，而不能約定何時取得批貸通知，因為何時批貸是銀行和公積金中心的權利，買家是掌控不了的；買家在合同中必須約定，第一次申貸失敗后的處理方式，律師建議的方式是：若第一次申貸失敗，買家有權利更換其他銀行等金融機構再次申請，再次申請失敗的，應在N日內(nèi)自行籌集款項支付（如買家有能力自行支付余款）/或選擇約定：合同解除，雙方互不承擔違約責任，但賣家因合同履行花費的合理支出由買家承擔。
5、繳稅義務
常犯錯誤：存量房買賣中，絕大多數(shù)地區(qū)都會約定由買家承擔全部稅款，不少買家未事先預判好稅負大小，繳稅時發(fā)現(xiàn)稅負遠超預期，導致騎虎難下。房屋交易稅收復雜繁重，主要涉及契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅。除印花稅以外，其他三類稅負均比較高：契稅基本稅率3%，不同情況又有1.5%和1%優(yōu)惠；營業(yè)稅及其附加基本稅率5.6%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征；個人所得稅稅率20%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征。
律師支招：提前自行計算或咨詢律師核算；要求中介進行計算，并將計算結(jié)果列入居間合同中。
6、共同義務
常犯錯誤：房屋買賣合同中有些義務是買賣雙方共同負擔的，有時買家錯認為是賣家單方義務，導致自己違約。比如：辦理資金監(jiān)管、辦理網(wǎng)簽備案、辦理過戶登記、辦理稅收繳納、都是需要雙方配合完成的義務。
律師支招：凡是需要雙方配合才能完成的合同事項，買家均需要認真配合履行，否則會導致自己沒有履行共同義務中的己方義務，構成違約。
7、履約時間
常犯錯誤：買家未按照約定時間履行義務，這是買家經(jīng)常犯錯誤，后果很嚴重。因為絕大多數(shù)房屋買賣合同都約定：一方遲延履行義務達到一定時間，另一方有權解除合同并要求賠償。實踐中，遲延解除的時間常約定為超過10或15天（以具體合同約定為準），買家因此被解約的案例數(shù)不勝數(shù)。
律師支招：作為買家，有一系列的義務都有具體的完成時間截點或條件，比如前述1-6項義務，都有約定期限或經(jīng)催告后的法定履行期限。買家絕對不能馬虎，必須認真閱讀合同，對自己每一項義務應當在什么時間完成，要心中有數(shù)，并認真落實，否則就會構成違約
8、黑白合同避稅
常犯錯誤：買家通過補充協(xié)議和網(wǎng)簽協(xié)議，降低房屋成交價格（將一部分價格計為設施設備款），賣家以此為由要求確認合同無效。
律師支招：此種情況下，當房屋價格高于指導價格，且無確鑿證據(jù)證明雙方系惡意串通，一般還是認可合同（價款條款）效力。但通過黑白合同對價格進行處理，畢竟是游走在有效與無效之間，涉嫌無效風險。所以，建議買家不要貪圖一時的節(jié)稅，不搞黑白合同。
9、禁賣房屋不交易
常犯錯誤：買家貪圖便宜，購買不符合上市交易條件的經(jīng)適房、兩限房等，賣家可隨時啟動無效訴訟，確認合同無效。
律師支招：司法實踐中，不符合條件的保障房交易合同基本都被確認無效，而其中大多數(shù)情況都是因為房價上漲后賣家反悔所引起的訴訟。建議購房人不要違反規(guī)定購買政策保障房。
第二部分? 識破賣家挖坑設套
1、賣家拖延接受付款。
情景再現(xiàn)：買家準備好了房款，比如首付款，通知賣家提供賬戶以便匯款，而賣家以出差不便、辦理新卡等理由，拖拖拉拉一直沒有提供賬戶，此時買家要務必小心！可能有圈套——–賣家拖延你的付款時間，一旦達到遲延解除條款，賣家會惡人先告狀，訴你遲延付款，而付款義務的證明責任在買家，買家將面臨很大的訴訟風險！類似案件屢有發(fā)生。
識破反擊：買家要在訂立合同時約定賣家收款賬戶，付款時直接打入約定賬戶；如果沒有約定賬戶，又遇到上述情況，買家要通過錄音錄像、發(fā)書面催告函、提存款項、通知中介將該情況備案等方式留存證據(jù)，證明自己主動付款的事實，方能破解對方圈套。切忌不能僅靠口頭、電話溝通，一旦發(fā)生糾紛將無證據(jù)證明事實。
2、賣家主動示好，給予寬限。
情景再現(xiàn)：雙方在履約過程中，賣家主動給予買家寬限，不限于寬限付款時間，還包括買家的幾乎一切合同義務，諸如支付定金、首付款、尾款，配合網(wǎng)簽，申請貸款，配合過戶等，凡是買家義務，賣家主動寬限或放任買家超期的，均要謹慎。
識破反擊：當遇到主動寬限或是放任買家延期的，無非兩種情況：一種是遇到好人了；另一種是遇上事兒了：表面寬限，實際在引誘買家遲延履行義務。到底是哪種，其實不太重要，重要的是，買家應當準備好再簽約，簽了約，就不能指望別人寬限。如果確實遇到履約困難，且對方同意寬限，建議簽署補充協(xié)議確認。
3、簽約后過分強調(diào)夫妻共有事實
情景再現(xiàn)：房屋登記的所有權人為一人獨有，該所有人單獨與買家簽約，履約過程中，賣家過分向買家強調(diào)：“買家簽約前就知道該房屋系夫妻共有的事實，只是配偶名字沒有寫在房產(chǎn)證上”。此時買家要小心了，賣家可能在取證證明買家知曉該房屋系夫妻共有的事實，接下來，賣家配偶可能會起訴買賣雙方，要求確認合同無效。（實際上是夫妻的雙簧戲）
識破反擊：購房時，若賣家聲稱房屋系個人所有的，應在合同中載明；如買家知曉房屋系夫妻共有財產(chǎn)，必須要求夫妻雙方共同簽約或要求夫妻另一方提供同意出售的證明文件。若上述預防措施都沒有采取的話，遇到賣家強調(diào)夫妻共有的這件事，買家不要糊里糊涂的錯認。
4、賣家拖延辦理網(wǎng)簽
情景再現(xiàn)：正規(guī)中介機構提交網(wǎng)簽時，都需要買賣雙方書面授權。如果賣家找理由暫緩授權網(wǎng)簽的，買家要小心了，很可能賣家已經(jīng)不想出售了或者想加價另售他人了。
識破反擊：買家簽署合同時，應當約定任何一方均有權選擇網(wǎng)上簽約或預告登記，如遇上述情況，買家可以通過預告登記方式解決。
購房是中國百姓的大事，近來因漲價實是引發(fā)了不少糾紛，望此小文能起到一點防患未然和止訟息訴的作用。
]]>